Купівля нерухомості — одне з найбільших рішень у житті. Я веду її так, ніби купую для себе.
Олеся Дем'янюкЗасновниця Villa Estate · юристка · посередниця з нерухомості, ліцензія Польської федерації ринку нерухомості № 26561
З 2019 рокуна варшавському ринку — як бутикове агентство, яке ведуть юристи
Десяткиугод на варшавському ринку, зокрема юридично складних
3% + ПДВодна винагорода за весь супровід купівлі, яка сплачується лише після нотаріального акта
Ліцензія № 26561посередника з нерухомості, видана Польською федерацією ринку нерухомості, плюс професійне страхування відповідальності, яким нам ніколи не довелося скористатися
Магістр права (UMCS), післядипломні студії з права нерухомості (UJ) та оцінки нерухомості (SGH). Офіс: ul. Żelazna 51/53 у Варшаві.
Околиці Варшави
Шукаємо будинки в населених пунктах навколо Варшави
Ми знаємо околиці Варшави з погляду покупця: дорогу до міста, школи, комунікації й місцеві плани забудови. Зокрема тут:
Konstancin-Jeziorna~20 km
Podkowa Leśna~25 km
Magdalenka~20 km
Józefów~25 km
Izabelin~15 km
Łomianki~15 km
Stare Babice~15 km
Ożarów Mazowiecki~20 km
Komorów~20 km
Milanówek~30 km
Brwinów~25 km
Książenice~35 km
Рішення на роки
Купуючи будинок під Варшавою, ви купуєте й дорогу до міста, сусідство та те, що з'явиться за парканом
На фото видно сад і вітальню. Не видно затору на виїзді з міста о 7:30, септика замість каналізації, дороги, що належить сусідові, чи поля, на якому місцевий план забудови дозволяє звести склад.
Не знаєте, який населений пункт обрати — Констанцин, Юзефув, Ломянки чи Старі Бабіце — і чим вони насправді різняться?
Боїтеся купити будинок із прихованою проблемою: без доступу до дороги, із самовільним будівництвом чи з комунікаціями, які доведеться прокладати наново?
Не знаєте, скільки насправді вартий будинок у населеному пункті, де продається кілька будинків на рік?
Почніть із правильного рішення — купуйте з експертами на вашому боці. Ми допоможемо обрати околицю, перевіримо будинок, ділянку, дорогу й місцевий план забудови (MPZP), перш ніж ви ухвалите рішення, і домовимося про ціну на основі фактів.
Хочете, щоб ми шукали разом із вами?
Безкоштовна розмова: ви розповідаєте, що шукаєте і який у вас бюджет, а ми кажемо, що реально можна за це купити.
Ми знаємо, за скільки насправді продаються схожі об'єкти в околиці, бо рахуємо за цінами реальних угод, а не за оголошеннями. Ведемо переговори на основі фактів — зокрема тих, про які продавець волів би змовчати.
Хочете купити безпечно?
Перш ніж ви щось підпишете, ми перевіряємо книгу нерухомості, підставу набуття, заборгованість, сервітути й місцевий план забудови. Ми ніколи не користуємося шаблонами попередніх договорів — складаємо договір так, щоб він захищав вас, а не продавця.
Хочете бачити більше, ніж на порталах?
Частина нерухомості продається без оголошень — через бази агентств і мережу контактів. Завдяки співпраці з варшавськими агентствами в межах MLS ми бачимо пропозиції, до яких портал вас не приведе.
Хочете купити, не гаючи часу?
Ви лише раз розповідаєте нам, що шукаєте. Ми відсіюємо пропозиції з юридичними проблемами, завищеною ціною та фото, які не відповідають дійсності, ще до того, як ви поїдете на показ. Ви оглядаєте лише те, що має сенс.
Поговорімо про те, що ви шукаєте
Перша розмова безкоштовна й ні до чого не зобов'язує.
На кожному кроці ви бачите, що робимо ми і чого вам уже не треба робити.
1
Крок першийрозмова
Розмова про те, як ви хочете жити
Робимо миЗапитуємо про бюджет, роботу й школи, дорогу, площу ділянки і про те, чи будинок може потребувати ремонту. Допомагаємо обрати кілька населених пунктів, які пасують до вашого розпорядку дня, а не лише до фото.
Уже не ваш клопітВи не їздите у вихідні по всій Мазовії, щоб з'ясувати, де взагалі варто шукати.
2
Крок другийз першого дня
Пошук в обраних населених пунктах
Робимо миПереглядаємо портали, бази партнерських агентств у межах MLS і наші контакти. Відсіюємо будинки із завищеною ціною, неврегульованим під'їздом і юридичними проблемами ще до того, як ви поїдете на показ.
Уже не ваш клопітВи не витрачаєте день на дорогу до будинку, який від початку не мав шансів.
3
Крок третійдо рішення
Перевірка будинку, ділянки, комунікацій і околиці
Робимо миПеревіряємо книгу нерухомості (księga wieczysta), земельний кадастр (ewidencja gruntów), доступ до дороги загального користування, підключення до мереж, місцевий план забудови (MPZP) для ділянки й сусідніх територій, а також будівельну документацію. Технічний огляд і кредит організовуємо через перевірених фахівців із нашої мережі.
Уже не ваш клопітВи не дізнаєтеся вже після купівлі, що септик доводиться відкачувати щотижня, а за парканом з'явиться промисловий ангар.
4
Крок четвертийдо нотаріального акта
Переговори, договір і нотаріальний акт
Робимо миВедемо переговори про ціну на основі даних, складаємо попередній договір, який захищає вас, узгоджуємо строки з банком і нотаріусом і перевіряємо проєкт акта, перш ніж ви його підпишете.
Уже не ваш клопітВи не ведете переговорів наодинці з досвідченим продавцем і не підписуєте договору, складеного другою стороною.
Наші пропозиції
Так виглядають об'єкти з нашої пропозиції
Кадри зі зйомок пропозицій, які ми ведемо. Ми знаємо, як нерухомість виглядає насправді, — а не лише на фото.
Скільки це коштує
Ви платите лише тоді, коли нерухомість стає вашою
Приклад: за нерухомість вартістю 1 000 000 злотих винагорода становить 30 000 злотих + 23% ПДВ (6 900 злотих), разом 36 900 злотих. Умови можна обговорити — розкажіть, який у вас бюджет і що вам потрібно.
Ставка
3% від ціни купівлі + 23% ПДВ
Сплачується один раз, після нотаріального акта, — коли право власності вже перейшло до вас, а продавець отримав гроші. Правила оплати вписуємо в договір ще до початку роботи.
Купуєте від забудовника? Ви платите 1,5% + ПДВ, бо другу половину винагороди платить забудовник. Ваша частина — це робота виключно на вашому боці: перевірка забудовника, землі, правових норм і договору із забудовником (umowa deweloperska).
У вартості
Пошук, зокрема поза порталами
Перевірка правового стану
Переговори про ціну
Попередній договір
Кредит — консультант з нашої мережі, безкоштовно для вас
Координація технічного огляду
Нотаріальний акт
Без авансів і без доплат у процесі. Немає купівлі — немає винагороди. Кредитному консультантові з нашої мережі платить банк, тож для вас це безкоштовно. Технічного інспектора ми рекомендуємо й координуємо, а його послугу ви оплачуєте окремо.
Хочете обговорити умови?
Розкажіть, який у вас бюджет і що вам потрібно, — умови встановлюємо індивідуально.
Ми не просимо вірити нам на слово. Це документи, які ви можете перевірити.
Магістр права — UMCS у ЛюблініЄдина магістерська програма на факультеті права та адміністрації Університету Марії Кюрі-Склодовської, спеціальність «право», денна форма навчання. Ступінь магістра здобуто 17.09.2019, диплом № 246218 — повна кваліфікація 7-го рівня Польської рамки кваліфікацій. Ми знаємо, як захистити ваші інтереси, — і ніколи не працюємо за шаблонами з інтернету.
Рік юридичних студій — KU Leuven, БельгіяРік права в Katholieke Universiteit Leuven, одному з найстаріших і найвище оцінених університетів Європи. Звідси вільне читання договорів і законів англійською — корисне, коли з іншого боку угоди покупець з-за кордону.
Право нерухомості — Ягеллонський університет у КраковіПіслядипломні студії на факультеті права та адміністрації UJ, 1.10.2024 – 28.06.2025, завершені з оцінкою «дуже добре» (свідоцтво № SP-010095). 150 годин і 45 ECTS з того, від чого залежить безпечна купівля: книги нерухомості (księgi wieczyste), договори в обороті нерухомості, співвласність, сервітути, забезпечення на нерухомості, захист набувача.
Оцінка нерухомості — Варшавська школа економіки (SGH)Післядипломні студії з оцінки нерухомості в SGH. Звідси ми знаємо, скільки нерухомість вартує насправді, — за цінами реальних угод, а не за оголошеннями, — і не дамо вам переплатити.
Ліцензія посередника з нерухомості № 26561 — Польська федерація ринку нерухомостіЗі страхуванням відповідальності (OC), яким нам ніколи не довелося скористатися.
Ліцензії посередника
Видана 28.02.2021 · чинна до 28.02.2024Попередня ліцензіяВидана 28.02.2021 · чинна до 01.10.2027Чинна, продовжена 24.08.2026
Візьміть із собою
Що перевірити перед купівлею будинку під Варшавою
Якщо ще не хочете розмовляти, візьміть хоча б це. Цей список ми проходимо з кожним будинком, перш ніж наш клієнт щось підпише.
Книга нерухомості (księga wieczysta): хто власник і чи є іпотеки, сервітути, вимоги третіх осіб або інші записи в розділах III і IV.
Доступ до дороги загального користування: під'їзна дорога гмінна чи приватна і чи встановлено сервітут проїзду.
Комунікації: водопровід чи колодязь, каналізація чи септик або локальна очисна споруда, газ, електрика, оптоволокно.
Місцевий план забудови (MPZP) для ділянки й околиці — що може з'явитися за парканом і біля під'їзної дороги.
Будівельна документація: дозвіл на будівництво або повідомлення про нього та дозвіл на експлуатацію (pozwolenie na użytkowanie) — і чи будинок відповідає проєкту.
Відповідаємо й на незручні. Якщо чогось тут бракує, зателефонуйте й запитайте прямо.
3% від ціни купівлі + 23% ПДВ, сплачується один раз, після нотаріального акта. Для нерухомості за 1 000 000 злотих це 30 000 злотих + 6 900 злотих ПДВ, разом 36 900 злотих. У разі купівлі від забудовника ви платите 1,5% + ПДВ, бо другу половину платить забудовник. Правила оплати вписуємо в договір ще до початку роботи. Умови можна обговорити — розкажіть, який у вас бюджет і що ви шукаєте, і ми підлаштуємо їх під вас.
Договір визначає, що ми шукаємо, у якому бюджеті, на який строк і скільки ви заплатите, — ще до того, як хтось візьметься до роботи. Зазвичай ми укладаємо його щонайменше на місяць, але строк і умови встановлюємо індивідуально. Завдяки йому ми працюємо на вас, а не на продавця, і обидві сторони знають, чого очікувати.
Нашу винагороду ви платите за роботу на вашому боці. Якщо об'єкт веде інше агентство, його винагорода залежить від договору, який воно уклало з продавцем. Ми перевіряємо це ще до того, як ви поїдете на показ, і прямо кажемо, скільки становитиме вся вартість купівлі, — без несподіванок у нотаріуса.
Ні. Винагорода сплачується після нотаріального акта, коли нерухомість уже ваша. Пошук, покази й перевірку пропозицій, які ви відхилите, ми беремо на себе. Це наш ризик, не ваш.
Це залежить від того, наскільки рідкісне те, що ви шукаєте, і як швидко ви ухвалюєте рішення. Ми не обіцяємо дату, на яку не маємо впливу. Обіцяємо, що покажемо лише те, що перевірили, і від попереднього договору до нотаріального акта проведемо вас через кожен крок — з банком, нотаріусом і документами.
Зазвичай так, але будинок стоїть на землі, а для купівлі земельної нерухомості іноземцю з-поза Європейської економічної зони та Швейцарії, як правило, потрібен дозвіл міністра внутрішніх справ Польщі. Ми перевіряємо, чи стосується вас цей обов'язок, а якщо так — допомагаємо підготувати заяву й складаємо попередній договір так, щоб очікування дозволу не коштувало вам завдатку.
Найкраще проїхати цей маршрут у робочий день, о тій годині, коли ви їздитимете на роботу чи до школи, — ми радимо це перед кожним рішенням. Також перевіряємо громадський транспорт, заплановані дороги й те, що місцевий план забудови передбачає в околиці, бо за п'ять років дорога до міста може виглядати інакше, ніж сьогодні.
Залишилося запитання, якого тут немає?
Поставте його телефоном або залиште номер — ми передзвонимо протягом одного робочого дня.
Залиште номер і назву населеного пункту, де шукаєте, — або скажіть, що ще не визначилися. Ми передзвонимо протягом одного робочого дня й домовимося про розмову. Договір — це вже наступний крок, і він зовсім не обов'язково відбудеться.
Перша розмова безкоштовна й ні до чого вас не зобов'язує.
Не надсилаємо розсилок і не перепродаємо даних.
Одна розмова. Якщо скажете «ні», більше не дзвонимо.
Вам зручніше зателефонувати?
Дехто ніколи не заповнює форм — і це цілком нормально. Ми відповідаємо особисто, а не через кол-центр.
Ми використовуємо файли cookies для аналізу якості UX і вимірювання ефективності реклами. Моніторинг технічних помилок працює завжди і не використовує файлів стеження.
Пропонуємо прийняти типові налаштування. Або перейдіть до розширених налаштувань, щоб самостійно керувати згодами.
