01
Маржа і ставка
Маржа банку — єдина частина ставки, на яку ти реально впливаєш: базова ставка для всіх однакова. Перевіряємо також, фіксована пропозиція чи плаваюча і що це означає для твого платежу через п'ять років.
Іпотечний кредит
Найкраща пропозиція на ринку і юрист на твоєму боці.
I
Дім у межах досяжності
Ведемо через увесь процес — від першої розмови до виплати коштів.
II
Продумане фінансування
Рахуємо реальну вартість кожної пропозиції, а не саму ставку з реклами.
III
Стабільно на роки
Кредитний договір читаємо речення за реченням — перш ніж ти його підпишеш.
[ 01 · Послуга ]
Найдешевший кредит — це не найменший платіж.
Кредит береш на двадцять п'ять років. Умови узгоджуєш за два тижні.
Villa Estate — варшавська агенція, якою керують юристи. Ми співпрацюємо з перевіреними кредитними радниками, які збирають для тебе пропозиції всього ринку, а самі сідаємо з твого боку столу: домовляємося про умови, читаємо договір і стежимо, щоб банк дотримався строків.
[ 02 · Суть ]
Банки конкурують ставкою. Заробляють на всьому іншому.
Ставку видно в рекламі, а решту — у додатках: комісія за надання, перехідне страхування, страхування життя в одній конкретній компанії, рахунок із надходженням, картка, плата за дострокове погашення. Дві пропозиції з однаковою маржею можуть відрізнятися на десятки тисяч злотих за весь період кредитування. Ми порівнюємо саме цю різницю, а не цифру з білборда.
[ 03 · Порівняння ]
Один банк або весь ринок
Банк, у якому в тебе рахунок, покаже одну пропозицію й не скаже, чи вона добра. Немає причини, щоб вирішував саме він.
У своєму банку
- Одна пропозиція, без точки відліку й без інформації про те, що можна було б покращити.
- Розмовляєш із радником, роботодавцем якого є друга сторона договору.
- Договір і регламент отримуєш за день до підпису, щоб ознайомитися «самостійно».
- Відмова в одному банку закриває тему, і все починається спочатку.
З Villa Estate
- Пропозиції всього ринку зведені на одному аркуші, з реальною вартістю кожної.
- З твого боку столу сидять радник і юрист, яких не наймає банк.
- Договір і регламент читаємо заздалегідь і прямо кажемо, що в них ризиковано.
- Заявки подаємо паралельно, тож одна відмова не повертає тебе на початок.
[ 05 · Доступ ]
Увесь ринок, а не цей один банк
Ми співпрацюємо з перевіреними кредитними радниками, які мають договори майже з усіма банками, що видають іпотечні кредити в Польщі. Завдяки цьому на столі опиняється понад десяток пропозицій замість однієї — а різниця між ними виходить назовні лише тоді, коли звести їх поруч і перерахувати на повний період кредитування.
[ 04 · Аналіз ]
Що ми порівнюємо в пропозиції
Шість позицій, які разом формують реальну вартість кредиту. Ставка — лише одна з них.
02
Комісії та збори
Комісія за надання, оцінка нерухомості, плата за дострокову виплату траншу, супутні витрати. Частина з них узгоджувана, частину можна розкласти інакше — але лише тоді, коли хтось про них запитає.
03
Страхування
Перехідне до моменту реєстрації іпотеки, життя, від втрати роботи, нерухомості. Рахуємо, скільки вони коштують за весь період і чи можна купити їх поза банком дешевше, не втративши цінових умов кредиту.
04
Додаткові продукти
Рахунок із регулярним надходженням, картка з мінімальним оборотом, інвестиція. Зниження маржі за крос-продаж буває реальним, а буває позірним — перевіряємо, скільки коштує утримання цих продуктів найближчими роками.
05
Дострокове погашення
Коли і на яких умовах можеш переплатити чи погасити кредит повністю і скільки це коштує. За фіксованої ставки ця позиція може важити більше, ніж сама ставка.
06
Умови виплати
Що банк має отримати, перш ніж виплатить гроші, і скільки на це має часу. Саме ця позиція вирішує, чи встигнеш до строку з попереднього договору і чи не втратиш завдаток.
[ 06 · Перевага ]
Переговори, договір, медіація
Те, чого за тебе не зробить порівнювач: розмова з банком, аналіз договору та підтримка, коли щось іде не так.
01
Переговори з банком
У багатьох банках маржа, комісія, оцінка, обсяг страхування та обов'язкові додаткові продукти є предметом переговорів — особливо коли в тебе на руках конкурентне рішення з іншого банку. Ми ведемо ці розмови замість тебе й спираємося на конкретні пропозиції, а не на прохання про знижку.
02
Договір під лупою юриста
Кредитний договір і регламент читаємо перед підписом: правила зміни ставки, умови розірвання, забезпечення, положення про страхування та формулювання, які в разі спору можуть виявитися недозволеними. Пояснюємо їх звичайною мовою і кажемо, що варто змінити.
03
Медіація та спори
Якщо банк змінює умови, затягує виплату, неправильно нараховує збори або відмовляється повернути комісію після дострокового погашення, ми ведемо справу: скарга, переговори, а за потреби — Фінансовий омбудсмен і судовий шлях. Ми знаємо цей бік столу і те, як довго банк уміє тягнути час.
[ 07 · Підготовка ]
Перш ніж подамо заявку
Чотири речі, які з'ясовуємо на старті. Саме вони вирішують, скільки банків узагалі скажуть «так» і на яких умовах.
01
Кредитоспроможність
Рахуємо її одразу в кількох банках, бо кожен рахує інакше: по-різному дивиться на договір підряду, підприємництво, дохід від оренди чи заробіток в іноземній валюті. Дізнаєшся, що тобі реально по кишені, ще до перегляду квартир.
02
Власний внесок
Стандарт — двадцять відсотків, хоча частина банків приймає десять із додатковим страхуванням. Показуємо, скільки коштує ця різниця і чи варто зачекати, докласти або скористатися іншим забезпеченням.
03
Документи
Довідки про доходи, історія рахунку, документи нерухомості, оцінка. Кажемо точно, що підготувати і в якій формі — повний комплект одразу скорочує рішення на тижні.
04
Строки
Попередній договір визначає дату, до якої гроші мають дійти до продавця. Складаємо графік заявки під цей строк і стежимо за ним, бо під загрозою твій завдаток, а не банківський.
[ 08 · Переваги ]
Що ти отримуєш на практиці
Без зірочок і дрібного шрифту — це обсяг, який ми виконуємо при кожному кредиті.
01
Пропозиції всього ринку
Понад десяток банків порівняні поруч, із реальною вартістю кожної пропозиції за повний період кредитування.
02
Реальна вартість, а не реклама
Маржа, комісія, страхування, додаткові продукти й дострокове погашення пораховані разом. Лише ця сума каже, яка пропозиція дешевша.
03
Без витрат із твого боку
Винагороду радника покриває банк, який зрештою видасть кредит. Ти нам за цю частину не платиш нічого.
04
Юрист на твоєму боці
Договір і регламент прочитані перед підписом, ризики названі прямо, а в разі спору з банком — підтримка, а не відсилання на гарячу лінію.
05
Твій час
Не обходиш банки по черзі, не пояснюєш свою ситуацію вп'яте й не збираєш ті самі документи в п'яти версіях.
06
Опіка після виплати
Нагадуємо про реєстрацію іпотеки та завершення перехідного страхування, а після зміни ставок перевіряємо, чи має сенс рефінансування.
Перевірмо, що тобі по кишені.
Консультація і розрахунок кредитоспроможності безкоштовні й ні до чого не зобов'язують. Відповідаємо протягом одного робочого дня.
[ 09 · Перебіг ]
Від розмови до виплати
Так виглядає типовий кредит, який ми ведемо. Від подання заявки до рішення минає зазвичай три–шість тижнів, залежно від банку.
Старт
Консультація
Безкоштовна розмова про твою ситуацію: доходи, зобов'язання, плани і те, що хочеш купити. Без зобов'язань і без подання чогось до банку.
Тиждень 1
Кредитоспроможність
Рахуємо її одразу в кількох банках і показуємо, де виходить найкраще і чому. Якщо щось варто поправити перед заявкою, кажемо про це зараз.
Аналіз
Порівняння і рекомендація
Зводимо пропозиції ринку і перераховуємо реальну вартість кожної. Отримуєш рекомендацію з обґрунтуванням, а рішення за тобою.
Заявка
Документи і подання
Комплектуємо документи й подаємо заявки — зазвичай до двох-трьох банків паралельно, щоб одна відмова не відкотила весь процес.
Рішення
Рішення і переговори
Після рішень повертаємося до банків із конкретикою на руках і домовляємося про маржу, комісію та обсяг страхування. Це момент, коли найчастіше вдається щось виторгувати.
Договір
Аналіз кредитного договору
Юрист читає договір і регламент, пояснює положення про зміну ставки, розірвання й забезпечення та вказує, що варто змінити перед підписом.
Фінал
Виплата
Стежимо за умовами виплати й строками з попереднього договору, доки гроші не дійдуть до продавця. Потім нагадуємо про реєстрацію іпотеки.
Після виплати
Залишаємося на зв'язку
Стежимо за завершенням перехідного страхування після реєстрації іпотеки, а при зміні ставок або покращенні твоєї ситуації рахуємо, чи вигідне рефінансування. Якщо банк почне нараховувати щось не так — ти знаєш, кому подзвонити.
[ 10 · Відгуки ]
Що кажуть позичальники
Відгуки людей, які фінансували з нами купівлю нерухомості у Варшаві та околицях.
Мій банк запропонував маржу, яку я вважав доброю, бо не мав із чим порівняти. Після зведення пропозицій виявилося, що за того самого платежу я заплатив би майже на сорок тисяч більше за весь період — здебільшого на страхуванні. Обрали інший банк.
Я маю підприємництво, і два банки порахували мою кредитоспроможність зовсім по-різному. Тут нарешті хтось пояснив чому й одразу вказав, куди подавати заявку. Рішення прийшло за три тижні, ми встигли до строку з попереднього договору.
Після дострокового погашення банк не хотів повертати частину комісії. Написали листа, потім другого, врешті пішло до Фінансового омбудсмена. Гроші повернулися. Сам би я здався після першої відмови.
[ 11 · Питання ]
Перш ніж запитаєш
Найчастіші питання позичальників. Якщо твого тут немає — напиши, відповімо індивідуально.
За доведення до кредиту ти не платиш нічого. Кредитний радник, з яким ми співпрацюємо, отримує винагороду від банку, що зрештою видасть кредит — це стандартна модель на польському ринку, і вона не підвищує твоєї маржі чи комісії. Якщо хочеш, щоб ми додатково вели спір із банком або ширший юридичний супровід поза аналізом договору, оцінимо це окремо й наперед.
Ні те, ні інше — і кажемо це прямо. Посередництво іпотечного кредиту в Польщі є регульованою діяльністю, і ведуть її ліцензовані радники, з якими ми співпрацюємо роками. Вони відповідають за зведення пропозицій, заявку та операційний контакт із банком. Ми відповідаємо за те, чого радник зробити не може: аналіз договору юристом, переговори та представлення твого інтересу в спорі.
Радники, з якими ми працюємо, мають договори майже з усіма банками, що видають в Польщі іпотечні кредити. Ми завжди показуємо, які банки потрапили до порівняння, а які відпали й чому — найчастіше тому, що не порахували б твоєї кредитоспроможності або не фінансують такого типу нерухомості.
Це залежить від того, як довго плануєш погашати і наскільки боїшся зростання платежу. Фіксована ставка купує спокій на період, на який встановлена, але зазвичай коштує дорожче на старті й сильніше обмежує дострокове погашення. Показуємо обидва шляхи, пораховані на тих самих цифрах, щоб це було твоє рішення, а не наслідок того, що банк саме просуває.
Стандарт — двадцять відсотків вартості нерухомості. Частина банків спуститься до десяти, якщо додаси страхування низького внеску — тоді рахуємо, скільки ця зручність коштує за весь період і чи не дешевше зачекати або докласти з іншого джерела.
Саме тому заявки подаємо паралельно в кількох банках. Відмова не закриває тему: перевіряємо її причину, виправляємо те, що можна виправити — зобов'язання, форму доходу, внесок, співпозичальника — і повертаємося туди, де справа має шанс. Якщо шансів немає взагалі, кажемо це прямо, замість подавати заявки нескінченно.
Так, і це та частина, у якій ми сильні. Неправильно нараховані збори, відсутність повернення пропорційної частини комісії після дострокового погашення, одностороння зміна умов, затягувана виплата, формулювання, які можуть виявитися недозволеними. Починаємо зі скарги й переговорів, а якщо цього не досить — Фінансовий омбудсмен і судовий шлях.
Від першої розмови до подання заявки зазвичай один–два тижні, якщо документи готові. Від заявки до рішення — три–шість тижнів, залежно від банку та пори року. Потім підписання договору й виплата, найчастіше протягом наступних двох тижнів. Найбільше затримують відсутні документи, а не сам банк.
[ 12 · Консультація ]
Почнімо з кредитоспроможності.
Напиши, що хочеш профінансувати і на якому ти етапі. Протягом одного робочого дня відповімо першим розрахунком кредитоспроможності, чесною оцінкою ситуації та зрозумілими умовами співпраці — без зобов'язань і без записування тебе до розсилки.
- Консультація і розрахунок кредитоспроможності безкоштовні.
- За доведення до кредиту платить банк, а не ти.
- Твої дані залишаються у Villa Estate. Ми їх не продаємо і не передаємо.