01
Оцінка ставки
З'ясовуємо, за скільки насправді здалися подібні площі у твоєму районі, — а не за скільки їх виставляють. Показуємо вилку і кажемо, скільки місяців простою коштує тримати ставку на десять відсотків зависоку.
Твоя комерційна площа
Оренда та продаж приміщень, складів і офісів у Варшаві й околицях.
I
Простій коштує
Кожен місяць без орендаря — це витрати, яких тобі ніхто не поверне.
II
Площа готова
Приміщення, підготовлене до показу, здається швидше й дорожче.
III
Будівля, яка працює
Орендар, який платить, і договір, який це забезпечує.
[ 01 · Послуга ]
Час завжди перетворюється на дохід.
Мета — не найшвидше здати. Мета — знайти правильного орендаря за якомога коротший час і на довгий строк договору.
Villa Estate — варшавська агенція, якою керують юристи. Беремо твоє приміщення, склад, офіс або цілу будівлю, визначаємо реальну ставку, готуємо площу до показу, виходимо на орендарів і покупців поза оголошеннями, перевіряємо, кому справді є чим платити, і пишемо договір, який захищає тебе.
[ 02 · Суть ]
Найбільший потенціал нерухомості розкривається тоді, коли вона має правильного орендаря. Довір його пошук нам.
Оренда комерційної площі — це значно більше, ніж публікація оголошення. Ми розробляємо стратегію комерціалізації під потенціал конкретної нерухомості, визначаємо коло цільових орендарів і активно виходимо на компанії, для яких ця локація має реальну цінність. Працюємо як із польськими, так і з міжнародними брендами, а для сильніших проєктів ведемо перемовини також із мережами, які планують вихід на польський ринок або розвиток на ньому. Представляємо інтерес власника на кожному етапі — від підготовки пропозиції та узгодження умов до вибору орендаря, який найкраще відповідає довгостроковим цілям інвестиції.
[ 03 · Порівняння ]
Власними силами або з нами
Оголошення можна виставити за десять хвилин. Усе решта починається згодом.
Власними силами
- Ставку визначаєш за тим, що бачиш в оголошеннях, а не за тим, за скільки площа справді здається.
- Показуєш приміщення таким, як воно є, і пояснюєш, що з ним можна було б зробити.
- Телефонує кожен, хто побачив оголошення, — зокрема ті, кому нічим платити.
- Договір береш з інтернету або в орендаря й дізнаєшся, чого в ньому бракує, за першої ж проблеми.
З Villa Estate
- Ставку спираємо на угоди, які реально відбулися у твоєму районі.
- Площу готуємо й показуємо так, щоб орендар побачив у ній свій бізнес.
- Орендаря перевіряємо, перш ніж ви сядете говорити про умови.
- Договір пише юрист — на твоєму боці й із забезпеченнями, які можна реально стягнути.
[ 04 · Охоплення ]
Орендарі не шукають в оголошеннях
Компанія, якій потрібна конкретна площа, не переглядає портали — вона телефонує агенціям, з якими вже працює, або замовляє пошук. Тому твоя площа потрапляє не лише в оголошення, а й у мережу варшавських бюро, до управителів і до компаній, які саме зараз шукають щось таке. Ми ведемо й другий бік цього ринку — і знаємо, хто чого шукає.
[ 05 · Обсяг ]
Що ми робимо з твоєю площею
Шість речей, які відбуваються між дорученням і підписом. Кожну виконуємо самі.
02
Підготовка
Прямо кажемо, що варто виправити до показів і що з цього окупиться. Іноді це вивезення, прибирання та світло, іноді повне оздоблення під конкретну галузь.
03
Презентація
Фотографії, план площі, технічні дані й опис, який відповідає на питання орендаря ще до того, як він устигне їх поставити: потужність, вентиляція, постачання, призначення.
04
Вихід на ринок
Портали, закриті бази агенцій, мережа варшавських бюро, управителі та компанії, які щойно доручили нам пошук. Площа потрапляє туди, де справді шукають.
05
Відбір орендарів
Перевіряємо записи в реєстрах, тривалість діяльності й те, чи галузь витримає таку орендну плату за такого метражу. Зацікавлення — це не те саме, що спроможність платити.
06
Договір і підпис
Юрист пише договір на твоєму боці, ми узгоджуємо умови й забезпечення, а при передаванні приміщення складаємо акт, знімаємо лічильники й робимо фотодокументацію.
[ 06 · Перевага ]
Орендар, договір, ставка
Три місця, де власники втрачають найбільше, — і три, у яких ми справді сильні.
01
Орендар
Найгірший орендар — не той, хто не прийшов, а той, хто заселився і за півроку перестав платити. Перевіряємо, з ким ти підписуєш: організаційну форму, історію, галузь і те, чи запропонована ставка має покриття в тому, що ця компанія реально заробляє.
02
Договір
Villa Estate ведуть юристи. Оренда нежитлового приміщення не має законодавчого захисту — ти маєш рівно стільки прав, скільки запишеш у договорі. Положення про індексацію, штрафи, забезпечення, суборенду, заборону конкуренції та повернення початкового стану пишемо так, щоб вони працювали на твою користь.
03
Ставка
Зависока ставка коштує тобі не різниці в орендній платі. Вона коштує тобі місяців простою. Рахуємо обидва боки: скільки реально залишиться тобі за певної ставки і скільки втратиш, чекаючи на того, хто її заплатить.
[ 07 · Забезпечення ]
Чим ти справді захищений
Чотири інструменти, які вирішують, чи повернеш гроші, коли орендар перестане платити.
01
Завдаток
Найпростіше й найпоширеніше забезпечення. У комерційній оренді зазвичай тримісячне, внесене до передавання приміщення. Стежимо, щоб договір чітко казав, на що його можна зарахувати і в який строк орендар має його поповнити.
02
Банківська гарантія
Банк зобов'язується виплатити тобі визначену суму на першу вимогу. Для орендаря дорожча й тому рідша, але за більших площ і довших договорів варто за неї поборотися — вона діє навіть тоді, коли орендар втратить платоспроможність.
03
Нотаріальна згода на виконання
За ст. 777 польського ЦПК орендар добровільно підпорядковується виконанню в нотаріальному акті — і щодо сплати, і щодо звільнення приміщення. Замість років у суді ти йдеш по виконавчий напис і далі просто до виконавця. Найсильніший інструмент, який має орендодавець, а сам акт часто коштує менше за одну орендну плату.
04
Порука
Порука материнської компанії або особиста порука учасників означає, що за орендну плату відповідає не лише компанія, створена під цю одну діяльність.
[ 08 · Переваги ]
Що ти отримуєш на практиці
Без зірочок і дрібного шрифту — це обсяг, який ми виконуємо за кожним дорученням.
01
Коротший простій
Реальна ставка, підготовлена площа й вихід на компанії, які справді шукають. Саме так скорочується час до підпису.
02
Перевірений орендар
Ти знаєш, із ким підписуєш і на чому тримається його спроможність платити, ще до того, як віддаси ключі.
03
Договір на твоєму боці
Написаний юристом, із забезпеченнями, які можна стягнути, а не лише вписати.
04
Порахований результат
Скільки реально залишається тобі після платежів, податку та орендних канікул — а не сама ставка за метр.
05
Менше твого часу
Ти не відповідаєш на дзвінки випадкових людей і не їздиш на покази, з яких нічого не виходить.
06
Підтримка після підпису
Акт, лічильники й передавання, а згодом розрахунки та розмови з орендарем, якщо захочеш залишити це нам.
Скажи, що маєш здати або продати.
Перша розмова й оцінка ставки безкоштовні. Відповідаємо протягом одного робочого дня.
[ 09 · Перебіг ]
Від доручення до підпису
Так виглядає типова комерціалізація, яку ми ведемо. За готової площі вона вміщається у шість–дванадцять тижнів.
Старт
Оглядини й документи
Оглядаємо площу та перевіряємо поземельну книгу, призначення, дозволи, комунікації й те, що в ній дозволено вести. Від цього залежить, кому ми взагалі можемо її запропонувати.
Тиждень 1
Оцінка ставки
Зіставляємо твою площу з тим, що реально здалося поруч, і показуємо вилку разом із вартістю очікування на її верхню межу. Рішення ухвалюєш ти, але на цифрах.
Тиждень 1–2
Підготовка й матеріали
Кажемо, що виправити до показів, робимо фотографії, план площі та технічну картку. Орендар отримує відповіді ще до того, як устигне запитати.
Ринок
Вихід і покази
Портали, закриті бази, мережа бюро та компанії, які доручили нам пошук. Покази проводимо самі й повертаємося до тебе з голосом ринку, щоб скоригувати пропозицію під його очікування. Шукаємо орендаря, доки не знайдемо найкращого.
Відбір
Перевірка орендаря
Перевіряємо організаційну форму, історію діяльності та реальну спроможність платити таку орендну плату. Відмовляємо тим, хто її не має, і кажемо чому.
Переговори
Умови та забезпечення
Ставка, строк, індексація, орендні канікули, участь в облаштуванні, завдаток або гарантія, нотаріальна згода на виконання. Результат переводимо в те, скільки реально залишається тобі за весь строк договору.
Фінал
Договір і передавання
Юрист готує договір і додатки, ви підписуєте, а ми складаємо акт, знімаємо лічильники й робимо фотодокументацію при передаванні приміщення.
Після підпису
Залишаємося на зв'язку
Допомагаємо з розрахунком експлуатаційних зборів, з індексацією орендної плати та з розмовами з орендарем протягом договору. Коли наближається його завершення, повертаємося до теми завчасно — щоб наступний орендар був готовий, перш ніж попередній віддасть ключі.
[ 10 · Відгуки ]
Що кажуть власники
Відгуки власників, яким ми здавали та продавали площі у Варшаві й околицях.
Ціную передусім професійний підхід і дуже добре знання ринку. Вони не обмежилися публікацією пропозиції — активно шукали відповідних орендарів і постійно інформували нас про хід справи. Завдяки цьому приміщення вдалося здати компанії, яка ідеально вписується в характер нерухомості. Однозначно рекомендую співпрацю.
Орендар, якого я сама б впустила, відпав на перевірці: компанії було три місяці й жодної історії. Другий платить вчасно вже два роки.
Від початку було видно, що пріоритет — захист інтересу власника. Ми отримали підтримку при підготовці пропозиції, аналізі кандидатів, переговорах і в положеннях договору. Це була співпраця, побудована на знаннях, досвіді та прозорій комунікації. З повним переконанням скористаємося їхніми послугами в наступних проєктах.
[ 11 · Питання ]
Перш ніж запитаєш
Найчастіші питання власників. Якщо твого тут немає — напиши, відповімо індивідуально.
Винагороду узгоджуємо перед початком співпраці та вписуємо в договір — без комісій, що додаються дорогою. При оренді розраховуємося відносно орендної плати, при продажу — від ціни угоди. Перша розмова й оцінка ставки безкоштовні.
Не мусиш, і ми не ставимо це умовою. Але прямо скажемо, що змінюється: за ексклюзиву ми вкладаємо більше — маркетингові матеріали, охоплення, час, — бо знаємо, що ця робота не пропаде. Без ексклюзиву робимо рівно те, про що домовимося в договорі, і не можемо гарантувати результат у визначений час, бо просто не маємо на нього повного впливу.
І те, і те. При продажу комерційної площі найважливіше те, що вона генерує: договір оренди, його строк, забезпечення та дохідність. Добре підписана оренда здатна підняти ціну продажу більше, ніж ремонт.
Це перше, про що ми питаємо, і рідко йдеться про невдачу. Зазвичай причина одна з трьох: ставка, відірвана від ринку; площа, у якій себе неможливо уявити; або обмеження, про яке орендар дізнається запізно. Прямо кажемо, який це випадок.
Організаційну форму та записи в реєстрах, тривалість діяльності, фінансову звітність, якщо вона відкрита, і те, чи галузь витримає таку орендну плату за такого метражу. У компаній із короткою історією просимо поруку або сильніше забезпечення — і кажемо тобі, що з цього вийшло.
Зазвичай власник, але не завжди й не повністю. Частину витрат можна перенести на орендаря в обмін на довший строк договору або зарахувати через орендні канікули. Рахуємо це разом, перш ніж ти щось почнеш.
Так. Покази проводимо самі, звіти та фотографії надходять тобі електронно, а договір можна підписати через представника. Обслуговуємо власників польською, англійською, українською та російською.
За готової площі й реальної ставки зазвичай шість–дванадцять тижнів від доручення до підпису. Гастрономія та нетипові площі тривають довше, бо коло орендарів вужче. Кажемо про це на старті, а не через три місяці.
[ 12 · Консультація ]
Скажи, що стоїть порожнім.
Напиши, яку площу маєш і чого від неї очікуєш. Протягом одного робочого дня відповімо оцінкою ставки, чесною оцінкою ситуації та зрозумілими умовами співпраці — без зобов'язань і без записування тебе до розсилки.
- Перша розмова й оцінка ставки безкоштовні.
- Ми не вимагаємо ексклюзиву, щоб почати розмову.
- Твої дані залишаються у Villa Estate. Ми їх не продаємо і не передаємо.