01
Призначення та дозволи
Що каже містобудівний план і поземельна книга, чи дозволено в приміщенні вести твою діяльність і чи знадобиться зміна призначення. У гастрономії та послугах додаються санітарні вимоги й приймання.
Комерційна нерухомість
Приміщення, склади та офіси для бізнесу у Варшаві й околицях.
I
Торгівля та послуги
Приміщення, підібране під потреби твого бізнесу.
II
Склад і логістика
Площа, яка витримає твої обсяги: потужність, висота, доки, під'їзд.
III
Офіси
Найкращі офіси Варшави — у нашому портфоліо.
[ 01 · Послуга ]
Приміщення має заробляти на себе.
Найкращі бізнес-рішення часто починаються з правильної адреси.
Villa Estate — варшавська агенція, якою керують юристи. Шукаємо приміщення, склад або офіс під конкретну діяльність, перевіряємо, чи взагалі дозволено робити там те, що плануєш, домовляємося про плату та збори, а договір читаємо речення за реченням — перш ніж ти його підпишеш.
[ 02 · Суть ]
Орендна плата — лише один із елементів. Значення мають локація, умови договору та бізнесовий потенціал нерухомості.
Договір комерційної оренди часто підписують на п'ять–десять років, і вийти з нього практично неможливо. За цей час ти заплатиш не лише орендну плату, а й експлуатаційні збори, комунальні, облаштування і — якщо щось піде не так — повернення приміщення до початкового стану. А якщо виявиться, що твою діяльність там вести не можна або бракує потужності, жодна з цих позицій уже не має значення.
[ 03 · Порівняння ]
Власними силами або з нами
Приміщення можна знайти самому. Складність починається на питанні, чи дозволено робити там те, що плануєш.
Власними силами
- Дивишся оголошення, у яких немає ні потужності, ні призначення приміщення.
- Плату порівнюєш із платою, а про експлуатаційні збори дізнаєшся після підпису.
- Договір отримуєш у версії орендодавця й підписуєш без змін.
- Про те, що потрібна була згода або зміна призначення, дізнаєшся під час перевірки.
З Villa Estate
- Перевіряємо призначення, дозволи і те, чи твоя діяльність тут узагалі допустима.
- Рахуємо загальну вартість: плату, збори, комунальні, облаштування та податок на нерухомість.
- Договір узгоджуємо та виправляємо — юрист читає його, перш ніж ти щось підпишеш.
- Отримуєш і приміщення, які змінюють орендаря без публічного оголошення.
[ 05 · Доступ ]
Найкращі приміщення не мають оголошень
Добрі комерційні площі змінюють орендаря без публічної пропозиції — власник або управитель телефонує агенціям, з якими працює, ще до того, як щось потрапить в інтернет. Ми співпрацюємо із сотнями варшавських бюро, з управителями та із забудовниками, тож ти бачиш і те, що ніколи не буде оголошено.
[ 04 · Перевірка ]
Що ми перевіряємо в приміщенні
Шість речей, які вирішують, чи можна там вести твою діяльність — і скільки це насправді коштує.
02
Комунікації та потужність
Потужність підключення, газ, вентиляція, кондиціювання, водопостачання та каналізація. Брак потужності чи вентиляції може коштувати більше, ніж річна орендна плата.
03
Доступ і логістика
Під'їзд для постачання, зона розвантаження, висота й несуча здатність підлоги, паркінг для клієнтів і працівників та години постачання, дозволені управителем будинку або місцевими правилами.
04
Експлуатаційні збори
Service charge, спосіб його нарахування та індексації, податок на нерухомість, комунальні. Саме ця позиція найчастіше псує бюджет, бо в оголошенні її немає.
05
Технічний стан і облаштування
Що треба зробити, щоб приміщення підходило під твою діяльність, скільки це коштує і хто платить. Перевіряємо також, чи наприкінці оренди доведеться повертати початковий стан.
06
Оточення та конкуренція
Пішохідний і автомобільний рух, сусідство, конкуренція в радіусі кількох вулиць і те, що має тут з'явитися найближчими роками.
[ 06 · Перевага ]
Договір, переговори, вартість
Три місця, де компанії найчастіше переплачують за площу, — і три, у яких ми справді сильні.
01
Договір комерційної оренди
Villa Estate ведуть юристи. Оренда нежитлового приміщення не має захисту, який має житлова, — значення має лише текст договору. Читаємо положення про індексацію, штрафи, забезпечення, суборенду, заборону конкуренції та повернення початкового стану, а потім їх узгоджуємо.
02
Переговори
Ставка за метр — це лише початок. Домовляємося також про орендні канікули на час облаштування, участь орендодавця у витратах, спосіб індексації, розмір забезпечення та право виходу з договору. За довших договорів саме ці позиції важать найбільше.
03
Загальна вартість
Рахуємо не ставку, а суму: плату, експлуатаційні збори, комунальні, облаштування, податок і вартість повернення початкового стану. Лише це дозволяє порівняти два приміщення, які в оголошенні виглядають схоже.
[ 07 · Типи ]
Що ми шукаємо для компаній
Чотири типи площ, кожен зі своїм набором питань, які варто поставити до підпису.
01
Торгівля та послуги
Вітрина, пішохідний рух, помітність і сусідство. Перевіряємо також положення про години роботи та про те, що дозволено розмістити на фасаді.
02
Гастрономія
Вентиляція, потужність, підключення, приймання та згода будинку. Найвимогливіша категорія і та, у якій найлегше підписати договір на приміщення, яке потім не вдасться запустити.
03
Склад і виробництво
Висота, несуча здатність підлоги, доки, під'їзд для вантажівок, потужність підключення та зона в містобудівному плані.
04
Офіси
Планування, вартість на одне робоче місце, спільні частини і те, що реально входить у ставку. В офісах найчастіше виявляється, що дешевша пропозиція зовсім не дешевша.
[ 08 · Переваги ]
Що ти отримуєш на практиці
Без зірочок і дрібного шрифту — це обсяг, який ми виконуємо при кожній оренді та кожній купівлі.
01
Пропозиції поза оголошеннями
Закриті бази агенцій, контакти управителів і забудовників та приміщення, які змінюють орендаря без публічної пропозиції.
02
Упевненість, що дозволено
Призначення, дозволи та галузеві вимоги перевірені до підпису, а не під час першої перевірки.
03
Договір, узгоджений юристом
Положення про індексацію, штрафи, забезпечення та вихід із договору виправлені на твою користь.
04
Порахована загальна вартість
Плата, збори, комунальні, облаштування й податок в одній таблиці — лише це і є ціна.
05
Твій час
Не обдзвонюєш оголошення й не їздиш дивитися приміщення, у яких твою діяльність усе одно вести не можна.
06
Підтримка після підпису
Акт, лічильники, передавання та допомога з прийманнями. У разі спору з орендодавцем ти знаєш, кому подзвонити.
Розкажи, чого потребує твоя компанія.
Перша розмова безкоштовна й ні до чого не зобов'язує. Відповідаємо протягом одного робочого дня.
[ 09 · Перебіг ]
Від брифу до ключів
Так виглядає типовий пошук, який ми ведемо. За чітких вимог він триває від кількох днів до кількох тижнів.
Старт
Бриф і вимоги
З'ясовуємо, чому має відповідати площа: метраж, потужність, вентиляція, постачання, паркінг, пішохідний рух і загальний бюджет. З цього постає перелік критеріїв, які можна перевірити, а не загальні очікування.
Тиждень 1–2
Відбір на ринку
Переглядаємо портали, закриті бази агенцій і контакти управителів та забудовників. Те, що відпадає за призначенням чи комунікаціями, відкидаємо ще до того, як покажемо тобі.
Огляди
Виїзди на місце
Дивимося разом із тобою, а для складніших приміщень — з інженером або підрядником. Питаємо про те, про що не питають за першим враженням.
Перевірка
Призначення й техніка
Перевіряємо містобудівний план, поземельну книгу, дозволи, потужність, вентиляцію та галузеві вимоги. На цьому етапі відпадає найбільше пропозицій — і добре, що до підпису, а не після.
Переговори
Умови та загальна вартість
Домовляємося про плату, збори, орендні канікули, участь у витратах на облаштування, індексацію та забезпечення. Результат переводимо в загальну вартість за весь строк договору.
Договір
Юридичний аналіз
Юрист читає договір і всі додатки, пояснює їх звичайною мовою та пропонує правки. Підписуєш лише тоді, коли знаєш, на що погоджуєшся.
Фінал
Акт і ключі
Записуємо стан приміщення та лічильники, робимо фотодокументацію й забираємо ключі. Саме цей акт вирішить долю твого забезпечення наприкінці оренди.
Після підпису
Залишаємося на зв'язку
Допомагаємо з прийманнями, з річним розрахунком експлуатаційних зборів і з розмовами з орендодавцем протягом договору. Коли наближається його завершення, повертаємося до теми завчасно.
[ 10 · Відгуки ]
Що кажуть компанії
Відгуки власників компаній, яким ми шукали площі у Варшаві та околицях.
Раніше ми підписали приміщення під гастрономію, у якому не вдалося зробити вентиляцію. Удруге шукали вже з Villa Estate — перше, про що вони запитали власника, це вентиляція та потужність. Три приміщення відпали на цьому етапі, четверте працює донині.
Різниця між двома пропозиціями виглядала на два злотих за метр. Після додавання експлуатаційних зборів та індексації виявилося, що за п'ять років це понад двісті тисяч. Обрали другу.
Найбільше допомогли виторгувані орендні канікули на час облаштування кав'ярні. Самі б ми про це не попросили, бо не знали, що так роблять.
[ 11 · Питання ]
Перш ніж запитаєш
Найчастіші питання компаній. Якщо твого тут немає — напиши, відповімо індивідуально.
Винагороду узгоджуємо перед початком співпраці та вписуємо в договір — без комісій, що додаються дорогою. Перша розмова безкоштовна.
І в оренду, і на продаж. У будь-якому разі нерухомість проходить повну юридичну перевірку: поземельна книга й обтяження, чинні договори оренди, а при купівлі — попередній і остаточний договори. Тобі не треба цим перейматися.
Перевіряємо це до підпису й прямо кажемо, чи зміна реальна, скільки триватиме і на чиєму боці витрати. Іноді це формальність, а іноді причина відмовитися від приміщення — і ця друга відповідь варта значно більше, ніж швидко знайти будь-що.
Відсутністю законодавчого захисту. В оренді нежитлового приміщення немає норм, які вирівнюють позицію орендаря, — значення має лише текст договору. Тому договір тут буває важливішим за саме приміщення і тому його читає юрист.
Це експлуатаційний збір на утримання спільних частин будівлі: прибирання, охорона, спільні комунальні, управління. Буває нарахований фіксовано або за фактом і може становити кілька десятків злотих за метр на рік. В оголошеннях його майже ніколи немає, а в бюджеті він робить реальну різницю.
Ми не виконуємо будівельних робіт, але рахуємо їхню вартість на етапі переговорів, домовляємося про участь орендодавця й орендні канікули на час робіт та радимо перевірених підрядників. Стежимо також, щоб договір чітко казав, що залишається в приміщенні після завершення оренди.
Так. Огляди проводимо по відео, документи ходять електронно, а договір можна підписати через представника. Обслуговуємо компанії польською, англійською, українською та російською.
За чітких вимог зазвичай від кількох днів до кількох тижнів від брифу до підписання договору, плюс час на облаштування. Найбільше подовжують справу нетипові технічні вимоги та локації з обмеженою пропозицією — про обидва кажемо прямо ще на старті.
[ 12 · Консультація ]
Скажи, чого потребуєш.
Напиши, чим займається твоя компанія і якої площі шукаєш. Протягом одного робочого дня відповімо чесною оцінкою ситуації, першими пропозиціями та зрозумілими умовами співпраці.
- Перша розмова безкоштовна і ні до чого не зобов'язує.
- Призначення та технічні вимоги перевіряємо до підпису.
- Зберігаємо конфіденційність. Твої дані залишаються у Villa Estate, і ми не передаємо їх нікому з метою, не пов'язаною безпосередньо з наданням послуги.