01
Маржа и ставка
Маржа банка — единственная часть ставки, на которую ты реально влияешь: базовая ставка для всех одинакова. Проверяем и то, фиксированное предложение или плавающее и что это значит для твоего платежа через пять лет.
Ипотечный кредит
Лучшее предложение на рынке и юрист на твоей стороне.
I
Дом в пределах досягаемости
Ведём через весь процесс — от первого разговора до выплаты средств.
II
Продуманное финансирование
Считаем реальную стоимость каждого предложения, а не саму ставку из рекламы.
III
Стабильно на годы
Кредитный договор читаем предложение за предложением — прежде чем ты его подпишешь.
[ 01 · Услуга ]
Самый дешёвый кредит — это не самый низкий платёж.
Кредит берёшь на двадцать пять лет. Условия согласуешь за две недели.
Villa Estate — варшавское агентство, которым руководят юристы. Мы работаем с проверенными кредитными консультантами, которые собирают для тебя предложения всего рынка, а сами садимся с твоей стороны стола: договариваемся об условиях, читаем договор и следим, чтобы банк соблюдал сроки.
[ 02 · Суть ]
Банки конкурируют ставкой. Зарабатывают на всём остальном.
Ставку видно в рекламе, а остальное — в приложениях: комиссия за выдачу, переходное страхование, страхование жизни в одной конкретной компании, счёт с поступлением, карта, плата за досрочное погашение. Два предложения с одинаковой маржой могут различаться на десятки тысяч злотых за весь срок кредитования. Мы сравниваем именно эту разницу, а не цифру с билборда.
[ 03 · Сравнение ]
Один банк или весь рынок
Банк, в котором у тебя счёт, покажет одно предложение и не скажет, хорошее ли оно. Нет причин, чтобы решал именно он.
В своём банке
- Одно предложение, без точки отсчёта и без информации о том, что можно было бы улучшить.
- Разговариваешь с консультантом, работодателем которого является вторая сторона договора.
- Договор и регламент получаешь за день до подписи, чтобы ознакомиться «самостоятельно».
- Отказ в одном банке закрывает тему, и всё начинается заново.
С Villa Estate
- Предложения всего рынка сведены на одном листе, с реальной стоимостью каждого.
- С твоей стороны стола сидят консультант и юрист, которых не нанимает банк.
- Договор и регламент читаем заранее и прямо говорим, что в них рискованно.
- Заявки подаём параллельно, поэтому один отказ не возвращает тебя к началу.
[ 05 · Доступ ]
Весь рынок, а не этот один банк
Мы работаем с проверенными кредитными консультантами, у которых есть договоры почти со всеми банками, выдающими ипотечные кредиты в Польше. Благодаря этому на столе оказывается больше десятка предложений вместо одного — а разница между ними выходит наружу только тогда, когда свести их рядом и пересчитать на полный срок кредитования.
[ 04 · Анализ ]
Что мы сравниваем в предложении
Шесть позиций, которые вместе образуют реальную стоимость кредита. Ставка — только одна из них.
02
Комиссии и сборы
Комиссия за выдачу, оценка недвижимости, плата за досрочную выплату транша, сопутствующие расходы. Часть из них обсуждаема, часть можно распределить иначе — но только если кто-то о них спросит.
03
Страхование
Переходное до регистрации ипотеки, жизни, от потери работы, недвижимости. Считаем, сколько они стоят за весь срок и можно ли купить их вне банка дешевле, не потеряв ценовых условий кредита.
04
Дополнительные продукты
Счёт с регулярным поступлением, карта с минимальным оборотом, инвестиция. Снижение маржи за кросс-продажу бывает реальным, а бывает мнимым — проверяем, сколько стоит содержание этих продуктов в ближайшие годы.
05
Досрочное погашение
Когда и на каких условиях можешь переплатить или погасить кредит целиком и сколько это стоит. При фиксированной ставке эта позиция может весить больше, чем сама ставка.
06
Условия выплаты
Что банк должен получить, прежде чем выплатит деньги, и сколько на это у него времени. Именно эта позиция решает, успеешь ли ты к сроку из предварительного договора и не потеряешь ли задаток.
[ 06 · Преимущество ]
Переговоры, договор, медиация
То, чего за тебя не сделает агрегатор: разговор с банком, анализ договора и поддержка, когда что-то идёт не так.
01
Переговоры с банком
Во многих банках маржа, комиссия, оценка, объём страхования и обязательные дополнительные продукты обсуждаемы — особенно когда у тебя на руках конкурентное решение из другого банка. Мы ведём эти разговоры вместо тебя и опираемся на конкретные предложения, а не на просьбу о скидке.
02
Договор под лупой юриста
Кредитный договор и регламент читаем до подписи: правила изменения ставки, условия расторжения, обеспечение, положения о страховании и формулировки, которые в случае спора могут оказаться недопустимыми. Объясняем их обычным языком и говорим, что стоит изменить.
03
Медиация и споры
Если банк меняет условия, затягивает выплату, неверно начисляет сборы или отказывается вернуть комиссию после досрочного погашения, мы ведём дело: претензия, переговоры, а при необходимости — Финансовый омбудсмен и судебный путь. Мы знаем эту сторону стола и то, как долго банк умеет тянуть время.
[ 07 · Подготовка ]
Прежде чем подадим заявку
Четыре вещи, которые выясняем на старте. Именно они решают, сколько банков вообще скажут «да» и на каких условиях.
01
Кредитоспособность
Считаем её сразу в нескольких банках, потому что каждый считает по-своему: по-разному смотрит на договор подряда, предпринимательство, доход от аренды или заработок в иностранной валюте. Узнаёшь, что тебе реально по карману, ещё до просмотра квартир.
02
Первоначальный взнос
Стандарт — двадцать процентов, хотя часть банков принимает десять с дополнительным страхованием. Показываем, сколько стоит эта разница и стоит ли подождать, добавить или использовать другое обеспечение.
03
Документы
Справки о доходах, история счёта, документы недвижимости, оценка. Говорим точно, что подготовить и в какой форме — полный комплект сразу сокращает решение на недели.
04
Сроки
Предварительный договор задаёт дату, к которой деньги должны дойти до продавца. Строим график заявки под этот срок и следим за ним, потому что под угрозой твой задаток, а не банковский.
[ 08 · Что ты получаешь ]
Что ты получаешь на практике
Без звёздочек и мелкого шрифта — это объём, который мы выполняем при каждом кредите.
01
Предложения всего рынка
Больше десятка банков сравнены рядом, с реальной стоимостью каждого предложения за полный срок кредитования.
02
Реальная стоимость, а не реклама
Маржа, комиссия, страхование, дополнительные продукты и досрочное погашение посчитаны вместе. Только эта сумма говорит, какое предложение дешевле.
03
Без затрат с твоей стороны
Вознаграждение консультанта покрывает банк, который в итоге выдаст кредит. Ты нам за эту часть не платишь ничего.
04
Юрист на твоей стороне
Договор и регламент прочитаны до подписи, риски названы прямо, а в случае спора с банком — поддержка, а не отсылка на горячую линию.
05
Твоё время
Не обходишь банки по очереди, не объясняешь свою ситуацию в пятый раз и не собираешь те же документы в пяти версиях.
06
Забота после выплаты
Напоминаем о регистрации ипотеки и окончании переходного страхования, а при изменении ставок проверяем, есть ли смысл в рефинансировании.
Проверим, что тебе по карману.
Консультация и расчёт кредитоспособности бесплатны и ни к чему не обязывают. Отвечаем в течение одного рабочего дня.
[ 09 · Ход работы ]
От разговора до выплаты
Так выглядит типичный кредит, который мы ведём. От подачи заявки до решения обычно проходит три–шесть недель, в зависимости от банка.
Старт
Консультация
Бесплатный разговор о твоей ситуации: доходы, обязательства, планы и то, что хочешь купить. Без обязательств и без подачи чего-либо в банк.
Неделя 1
Кредитоспособность
Считаем её сразу в нескольких банках и показываем, где выходит лучше и почему. Если что-то стоит поправить перед заявкой, говорим об этом сейчас.
Анализ
Сравнение и рекомендация
Сводим предложения рынка и пересчитываем реальную стоимость каждого. Получаешь рекомендацию с обоснованием, а решение за тобой.
Заявка
Документы и подача
Комплектуем документы и подаём заявки — обычно в два-три банка параллельно, чтобы один отказ не откатил весь процесс.
Решение
Решение и переговоры
После решений возвращаемся в банки с конкретикой на руках и договариваемся о марже, комиссии и объёме страхования. Это момент, когда чаще всего удаётся что-то выторговать.
Договор
Анализ кредитного договора
Юрист читает договор и регламент, объясняет положения об изменении ставки, расторжении и обеспечении и указывает, что стоит изменить до подписи.
Финал
Выплата
Следим за условиями выплаты и сроками из предварительного договора, пока деньги не дойдут до продавца. Затем напоминаем о регистрации ипотеки.
После выплаты
Остаёмся на связи
Следим за окончанием переходного страхования после регистрации ипотеки, а при изменении ставок или улучшении твоей ситуации считаем, выгодно ли рефинансирование. Если банк начнёт начислять что-то не так — ты знаешь, кому позвонить.
[ 10 · Отзывы ]
Что говорят заёмщики
Отзывы людей, которые финансировали с нами покупку недвижимости в Варшаве и окрестностях.
Мой банк предложил маржу, которую я счёл хорошей, потому что мне не с чем было её сравнить. После сведения предложений оказалось, что при том же платеже я заплатил бы почти на сорок тысяч больше за весь срок — в основном на страховании. Выбрали другой банк.
У меня своё дело, и два банка посчитали мою кредитоспособность совершенно по-разному. Здесь наконец кто-то объяснил почему и сразу указал, куда подавать заявку. Решение пришло за три недели, мы успели к сроку из предварительного договора.
После досрочного погашения банк не хотел возвращать часть комиссии. Написали письмо, потом второе, в итоге дошло до Финансового омбудсмена. Деньги вернулись. Сам бы я сдался после первого отказа.
[ 11 · Вопросы ]
Прежде чем спросишь
Самые частые вопросы заёмщиков. Если твоего здесь нет — напиши, ответим индивидуально.
За доведение до кредита ты не платишь ничего. Кредитный консультант, с которым мы работаем, получает вознаграждение от банка, который в итоге выдаст кредит — это стандартная модель на польском рынке, и она не повышает твою маржу или комиссию. Если хочешь, чтобы мы дополнительно вели спор с банком или более широкое юридическое сопровождение помимо анализа договора, оценим это отдельно и заранее.
Ни то, ни другое — и говорим это прямо. Посредничество по ипотечному кредиту в Польше является регулируемой деятельностью, и ведут её лицензированные консультанты, с которыми мы работаем годами. Они отвечают за сведение предложений, заявку и операционный контакт с банком. Мы отвечаем за то, чего консультант сделать не может: анализ договора юристом, переговоры и представление твоего интереса в споре.
У консультантов, с которыми мы работаем, есть договоры почти со всеми банками, выдающими в Польше ипотечные кредиты. Мы всегда показываем, какие банки попали в сравнение, а какие отпали и почему — чаще всего потому, что не посчитали бы твою кредитоспособность или не финансируют такой тип недвижимости.
Это зависит от того, как долго планируешь погашать и насколько опасаешься роста платежа. Фиксированная ставка покупает спокойствие на период, на который установлена, но обычно стоит дороже на старте и сильнее ограничивает досрочное погашение. Показываем оба пути, посчитанные на одних и тех же цифрах, чтобы это было твоё решение, а не следствие того, что банк как раз продвигает.
Стандарт — двадцать процентов стоимости недвижимости. Часть банков спустится до десяти, если добавишь страхование низкого взноса — тогда считаем, во что эта удобство обходится за весь срок и не дешевле ли подождать или добавить из другого источника.
Именно поэтому заявки подаём параллельно в несколько банков. Отказ не закрывает тему: проверяем его причину, исправляем то, что можно исправить — обязательства, форму дохода, взнос, созаёмщика — и возвращаемся туда, где у дела есть шанс. Если шансов нет вообще, говорим это прямо, вместо того чтобы подавать заявки бесконечно.
Да, и это та часть, в которой мы сильны. Неверно начисленные сборы, отсутствие возврата пропорциональной части комиссии после досрочного погашения, одностороннее изменение условий, затянутая выплата, формулировки, которые могут оказаться недопустимыми. Начинаем с претензии и переговоров, а если этого мало — Финансовый омбудсмен и судебный путь.
От первого разговора до подачи заявки обычно одна–две недели, если документы готовы. От заявки до решения — три–шесть недель, в зависимости от банка и времени года. Затем подписание договора и выплата, чаще всего в течение следующих двух недель. Больше всего задерживают недостающие документы, а не сам банк.
[ 12 · Консультация ]
Начнём с кредитоспособности.
Напиши, что хочешь профинансировать и на каком ты этапе. В течение одного рабочего дня ответим первым расчётом кредитоспособности, честной оценкой ситуации и понятными условиями сотрудничества — без обязательств и без записи тебя в рассылку.
- Консультация и расчёт кредитоспособности бесплатны.
- За доведение до кредита платит банк, а не ты.
- Твои данные остаются в Villa Estate. Мы их не продаём и не передаём.