01
Оценка ставки
Выясняем, за сколько на самом деле сдались похожие площади в твоём районе, — а не за сколько их выставляют. Показываем вилку и говорим, сколько месяцев простоя стоит держать ставку на десять процентов выше.
Твоя коммерческая площадь
Аренда и продажа помещений, складов и офисов в Варшаве и окрестностях.
I
Простой стоит денег
Каждый месяц без арендатора — это расходы, которых тебе никто не вернёт.
II
Площадь готова
Помещение, подготовленное к показу, сдаётся быстрее и дороже.
III
Здание, которое работает
Арендатор, который платит, и договор, который это обеспечивает.
[ 01 · Услуга ]
Время всегда превращается в доход.
Цель — не сдать быстрее всех. Цель — найти правильного арендатора за максимально короткий срок и на длинный договор.
Villa Estate — варшавское агентство, которым руководят юристы. Берём твоё помещение, склад, офис или целое здание, определяем реальную ставку, готовим площадь к показу, выходим на арендаторов и покупателей вне объявлений, проверяем, кому действительно есть чем платить, и пишем договор, который защищает тебя.
[ 02 · Суть ]
Наибольший потенциал недвижимости раскрывается тогда, когда у неё есть правильный арендатор. Доверь его поиск нам.
Аренда коммерческой площади — это значительно больше, чем публикация объявления. Мы разрабатываем стратегию коммерциализации под потенциал конкретного объекта, определяем круг целевых арендаторов и активно выходим на компании, для которых эта локация имеет реальную ценность. Работаем как с польскими, так и с международными брендами, а для более сильных проектов ведём переговоры также с сетями, планирующими выход на польский рынок или развитие на нём. Представляем интерес собственника на каждом этапе — от подготовки предложения и согласования условий до выбора арендатора, который лучше всего отвечает долгосрочным целям инвестиции.
[ 03 · Сравнение ]
Своими силами или с нами
Объявление можно выставить за десять минут. Всё остальное начинается позже.
Своими силами
- Ставку определяешь по тому, что видишь в объявлениях, а не по тому, за сколько площадь реально сдаётся.
- Показываешь помещение таким, какое оно есть, и объясняешь, что с ним можно было бы сделать.
- Звонит каждый, кто увидел объявление, — в том числе те, кому нечем платить.
- Договор берёшь из интернета или у арендатора и узнаёшь, чего в нём не хватает, при первой же проблеме.
С Villa Estate
- Ставку опираем на сделки, которые действительно состоялись в твоём районе.
- Площадь готовим и показываем так, чтобы арендатор увидел в ней свой бизнес.
- Арендатора проверяем, прежде чем вы сядете обсуждать условия.
- Договор пишет юрист — на твоей стороне и с обеспечениями, которые реально взыскать.
[ 04 · Охват ]
Арендаторы не ищут в объявлениях
Компания, которой нужна конкретная площадь, не листает порталы — она звонит агентствам, с которыми уже работает, или заказывает поиск. Поэтому твоя площадь попадает не только в объявления, но и в сеть варшавских бюро, к управляющим и к компаниям, которые именно сейчас ищут что-то такое. Мы ведём и вторую сторону этого рынка — и знаем, кто что ищет.
[ 05 · Объём ]
Что мы делаем с твоей площадью
Шесть вещей, которые происходят между поручением и подписью. Каждую выполняем сами.
02
Подготовка
Прямо говорим, что стоит поправить до показов и что из этого окупится. Иногда это вывоз, уборка и свет, иногда полная отделка под конкретную отрасль.
03
Презентация
Фотографии, план площади, технические данные и описание, которое отвечает на вопросы арендатора ещё до того, как он успеет их задать: мощность, вентиляция, поставки, назначение.
04
Выход на рынок
Порталы, закрытые базы агентств, сеть варшавских бюро, управляющие и компании, которые только что поручили нам поиск. Площадь попадает туда, где действительно ищут.
05
Отбор арендаторов
Проверяем записи в реестрах, срок деятельности и то, выдержит ли отрасль такую арендную плату при таком метраже. Интерес — это не то же самое, что способность платить.
06
Договор и подпись
Юрист пишет договор на твоей стороне, мы согласуем условия и обеспечения, а при передаче помещения составляем акт, снимаем счётчики и делаем фотодокументацию.
[ 06 · Преимущество ]
Арендатор, договор, ставка
Три места, где владельцы теряют больше всего, — и три, в которых мы действительно сильны.
01
Арендатор
Худший арендатор — не тот, кто не пришёл, а тот, кто въехал и через полгода перестал платить. Проверяем, с кем ты подписываешь: организационную форму, историю, отрасль и то, есть ли у предложенной ставки покрытие в том, что эта компания реально зарабатывает.
02
Договор
Villa Estate ведут юристы. Аренда нежилого помещения не имеет законодательной защиты — у тебя ровно столько прав, сколько ты запишешь в договоре. Положения об индексации, штрафах, обеспечениях, субаренде, запрете конкуренции и возврате первоначального состояния пишем так, чтобы они работали в твою пользу.
03
Ставка
Завышенная ставка стоит тебе не разницы в арендной плате. Она стоит тебе месяцев простоя. Считаем обе стороны: сколько реально останется тебе при данной ставке и сколько потеряешь, ожидая того, кто её заплатит.
[ 07 · Обеспечения ]
Чем ты на самом деле защищён
Четыре инструмента, которые решают, вернёшь ли ты деньги, когда арендатор перестанет платить.
01
Залог
Самое простое и частое обеспечение. В коммерческой аренде обычно трёхмесячный, вносимый до передачи помещения. Следим, чтобы договор чётко говорил, на что его можно зачесть и в какой срок арендатор обязан его пополнить.
02
Банковская гарантия
Банк обязуется выплатить тебе определённую сумму по первому требованию. Для арендатора дороже и потому реже, но при больших площадях и длинных договорах за неё стоит побороться — она действует и тогда, когда арендатор теряет платёжеспособность.
03
Нотариальное согласие на взыскание
По ст. 777 польского ГПК арендатор добровольно подчиняется взысканию в нотариальном акте — и по оплате, и по освобождению помещения. Вместо лет в суде ты идёшь за исполнительной надписью и дальше прямо к приставу. Самый сильный инструмент арендодателя, а сам акт часто стоит меньше одной арендной платы.
04
Поручительство
Поручительство материнской компании или личное поручительство участников означает, что за аренду отвечает не только компания, созданная под эту одну деятельность.
[ 08 · Что ты получаешь ]
Что ты получаешь на практике
Без звёздочек и мелкого шрифта — это объём, который мы выполняем по каждому поручению.
01
Более короткий простой
Реальная ставка, подготовленная площадь и выход на компании, которые действительно ищут. Именно так сокращается время до подписи.
02
Проверенный арендатор
Ты знаешь, с кем подписываешь и на чём держится его способность платить, ещё до того, как отдашь ключи.
03
Договор на твоей стороне
Написанный юристом, с обеспечениями, которые можно взыскать, а не только вписать.
04
Посчитанный результат
Сколько реально остаётся тебе после платежей, налога и арендных каникул — а не сама ставка за метр.
05
Меньше твоего времени
Ты не отвечаешь на звонки случайных людей и не ездишь на показы, из которых ничего не выходит.
06
Поддержка после подписи
Акт, счётчики и передача, а затем расчёты и разговоры с арендатором, если захочешь оставить это нам.
Скажи, что у тебя есть сдать или продать.
Первый разговор и оценка ставки бесплатны. Отвечаем в течение одного рабочего дня.
[ 09 · Ход работы ]
От поручения до подписи
Так выглядит типичная коммерциализация, которую мы ведём. При готовой площади она укладывается в шесть–двенадцать недель.
Старт
Осмотр и документы
Осматриваем площадь и проверяем поземельную книгу, назначение, разрешения, коммуникации и то, что в ней разрешено вести. От этого зависит, кому мы вообще можем её предложить.
Неделя 1
Оценка ставки
Сопоставляем твою площадь с тем, что реально сдалось рядом, и показываем вилку вместе со стоимостью ожидания её верхней границы. Решение принимаешь ты, но на цифрах.
Недели 1–2
Подготовка и материалы
Говорим, что поправить до показов, делаем фотографии, план площади и техническую карточку. Арендатор получает ответы ещё до того, как успеет спросить.
Рынок
Выход и показы
Порталы, закрытые базы, сеть бюро и компании, поручившие нам поиск. Показы проводим сами и возвращаемся к тебе с голосом рынка, чтобы скорректировать предложение под его ожидания. Ищем арендатора, пока не найдём лучшего.
Отбор
Проверка арендатора
Проверяем организационную форму, историю деятельности и реальную способность платить такую аренду. Отказываем тем, у кого её нет, и говорим почему.
Переговоры
Условия и обеспечения
Ставка, срок, индексация, арендные каникулы, участие в обустройстве, залог или гарантия, нотариальное согласие на взыскание. Результат переводим в то, сколько реально остаётся тебе за весь срок договора.
Финал
Договор и передача
Юрист готовит договор и приложения, вы подписываете, а мы составляем акт, снимаем счётчики и делаем фотодокументацию при передаче помещения.
После подписи
Остаёмся на связи
Помогаем с расчётом эксплуатационных сборов, с индексацией аренды и с разговорами с арендатором в течение договора. Когда приближается его окончание, возвращаемся к теме заранее — чтобы следующий арендатор был готов, прежде чем прежний отдаст ключи.
[ 10 · Отзывы ]
Что говорят владельцы
Отзывы владельцев, которым мы сдавали и продавали площади в Варшаве и окрестностях.
Ценю прежде всего профессиональный подход и очень хорошее знание рынка. Они не ограничились публикацией предложения — активно искали подходящих арендаторов и постоянно держали нас в курсе. Благодаря этому помещение удалось сдать компании, которая идеально вписывается в характер объекта. Однозначно рекомендую сотрудничество.
Арендатор, которого я сама бы впустила, отпал на проверке: компании было три месяца и никакой истории. Второй платит вовремя уже два года.
С самого начала было видно, что приоритет — защита интереса собственника. Мы получили поддержку при подготовке предложения, анализе кандидатов, переговорах и в положениях договора. Это было сотрудничество, построенное на знаниях, опыте и прозрачной коммуникации. С полной уверенностью воспользуемся их услугами в следующих проектах.
[ 11 · Вопросы ]
Прежде чем спросишь
Самые частые вопросы владельцев. Если твоего здесь нет — напиши, ответим индивидуально.
Вознаграждение согласуем перед началом сотрудничества и вписываем в договор — без комиссий, добавляемых по дороге. При аренде рассчитываемся относительно арендной платы, при продаже — от цены сделки. Первый разговор и оценка ставки бесплатны.
Не обязательно, и мы не ставим это условием. Но прямо скажем, что меняется: при эксклюзиве мы вкладываем больше — маркетинговые материалы, охват, время, — потому что знаем, что эта работа не пропадёт. Без эксклюзива делаем ровно то, о чём договоримся в договоре, и не можем гарантировать результат в определённый срок, потому что просто не имеем на него полного влияния.
И то, и другое. При продаже коммерческой площади важнее всего то, что она генерирует: договор аренды, его срок, обеспечения и доходность. Хорошо подписанная аренда способна поднять цену продажи больше, чем ремонт.
Это первое, о чём мы спрашиваем, и речь редко идёт о невезении. Обычно причина одна из трёх: ставка, оторванная от рынка; площадь, в которой себя невозможно представить; или ограничение, о котором арендатор узнаёт слишком поздно. Прямо говорим, какой это случай.
Организационную форму и записи в реестрах, срок деятельности, финансовую отчётность, если она открыта, и то, выдержит ли отрасль такую аренду при таком метраже. У компаний с короткой историей просим поручительство или более сильное обеспечение — и говорим тебе, что из этого вышло.
Обычно владелец, но не всегда и не полностью. Часть затрат можно перенести на арендатора в обмен на более длинный срок договора или зачесть через арендные каникулы. Считаем это вместе, прежде чем ты что-то начнёшь.
Да. Показы проводим сами, отчёты и фотографии приходят тебе электронно, а договор можно подписать через представителя. Обслуживаем владельцев на польском, английском, украинском и русском.
При готовой площади и реальной ставке обычно шесть–двенадцать недель от поручения до подписи. Гастрономия и нетипичные площади занимают дольше, потому что круг арендаторов уже. Говорим об этом на старте, а не через три месяца.
[ 12 · Консультация ]
Скажи, что стоит пустым.
Напиши, какая у тебя площадь и чего ты от неё ждёшь. В течение одного рабочего дня ответим оценкой ставки, честной оценкой ситуации и понятными условиями сотрудничества — без обязательств и без записи тебя в рассылку.
- Первый разговор и оценка ставки бесплатны.
- Мы не требуем эксклюзива, чтобы начать разговор.
- Твои данные остаются в Villa Estate. Мы их не продаём и не передаём.