01
Назначение и разрешения
Что говорит градостроительный план и поземельная книга, разрешено ли в помещении вести твою деятельность и понадобится ли смена назначения. В гастрономии и услугах добавляются санитарные требования и приёмки.
Коммерческая недвижимость
Помещения, склады и офисы для бизнеса в Варшаве и окрестностях.
I
Торговля и услуги
Помещение, подобранное под нужды твоего бизнеса.
II
Склад и логистика
Площадь, которая выдержит твои обороты: мощность, высота, доки, подъезд.
III
Офисы
Лучшие офисы Варшавы — в нашем портфолио.
[ 01 · Услуга ]
Помещение должно зарабатывать на себя.
Лучшие бизнес-решения часто начинаются с правильного адреса.
Villa Estate — варшавское агентство, которым руководят юристы. Ищем помещение, склад или офис под конкретную деятельность, проверяем, разрешено ли там вообще делать то, что ты планируешь, договариваемся о плате и сборах, а договор читаем предложение за предложением — прежде чем ты его подпишешь.
[ 02 · Суть ]
Арендная плата — лишь один из элементов. Значение имеют локация, условия договора и бизнес-потенциал недвижимости.
Договор коммерческой аренды часто подписывают на пять–десять лет, и выйти из него практически невозможно. За это время ты заплатишь не только аренду, но и эксплуатационные сборы, коммунальные, обустройство и — если что-то пойдёт не так — возврат помещения в первоначальное состояние. А если окажется, что твою деятельность там вести нельзя или не хватает мощности, ни одна из этих позиций уже не имеет значения.
[ 03 · Сравнение ]
Своими силами или с нами
Помещение можно найти самому. Сложность начинается на вопросе, разрешено ли делать там то, что ты планируешь.
Своими силами
- Смотришь объявления, в которых нет ни мощности, ни назначения помещения.
- Плату сравниваешь с платой, а об эксплуатационных сборах узнаёшь после подписи.
- Договор получаешь в версии арендодателя и подписываешь без изменений.
- О том, что требовалось согласие или смена назначения, узнаёшь на проверке.
С Villa Estate
- Проверяем назначение, разрешения и то, допустима ли твоя деятельность здесь вообще.
- Считаем общую стоимость: плату, сборы, коммунальные, обустройство и налог на недвижимость.
- Договор согласуем и правим — юрист читает его, прежде чем ты что-то подпишешь.
- Получаешь и помещения, которые меняют арендатора без публичного объявления.
[ 05 · Доступ ]
Лучшие помещения не имеют объявлений
Хорошие коммерческие площади меняют арендатора без публичного предложения — владелец или управляющий звонит агентствам, с которыми работает, ещё до того, как что-то попадёт в интернет. Мы работаем с сотнями варшавских бюро, с управляющими и с застройщиками, поэтому ты видишь и то, что никогда не будет объявлено.
[ 04 · Проверка ]
Что мы проверяем в помещении
Шесть вещей, которые решают, можно ли там вести твою деятельность — и сколько это на самом деле стоит.
02
Коммуникации и мощность
Мощность подключения, газ, вентиляция, кондиционирование, водоснабжение и канализация. Недостающая мощность или отсутствие вентиляции могут стоить больше годовой аренды.
03
Доступ и логистика
Подъезд для поставок, зона разгрузки, высота и несущая способность пола, парковка для клиентов и сотрудников и часы поставок, разрешённые управляющим здания или местными правилами.
04
Эксплуатационные сборы
Service charge, способ его начисления и индексации, налог на недвижимость, коммунальные. Именно эта позиция чаще всего портит бюджет, потому что в объявлении её нет.
05
Техническое состояние и обустройство
Что нужно сделать, чтобы помещение подошло под твою деятельность, сколько это стоит и кто платит. Проверяем и то, придётся ли в конце аренды возвращать первоначальное состояние.
06
Окружение и конкуренция
Пешеходный и автомобильный трафик, соседство, конкуренция в радиусе нескольких улиц и то, что должно здесь появиться в ближайшие годы.
[ 06 · Преимущество ]
Договор, переговоры, стоимость
Три места, где компании чаще всего переплачивают за площадь, — и три, в которых мы действительно сильны.
01
Договор коммерческой аренды
Villa Estate ведут юристы. Аренда нежилого помещения не имеет защиты, которая есть у жилой, — значение имеет только текст договора. Читаем положения об индексации, штрафах, обеспечении, субаренде, запрете конкуренции и возврате первоначального состояния, а затем согласуем их.
02
Переговоры
Ставка за метр — только начало. Договариваемся также об арендных каникулах на время обустройства, участии арендодателя в расходах, способе индексации, размере обеспечения и праве выхода из договора. При длинных договорах именно эти позиции весят больше всего.
03
Общая стоимость
Считаем не ставку, а сумму: плату, эксплуатационные сборы, коммунальные, обустройство, налог и стоимость возврата первоначального состояния. Только это позволяет сравнить два помещения, которые в объявлении выглядят похоже.
[ 07 · Типы ]
Что мы ищем для компаний
Четыре типа площадей, каждый со своим набором вопросов, которые стоит задать до подписи.
01
Торговля и услуги
Витрина, пешеходный трафик, заметность и соседство. Проверяем и положения о часах работы и о том, что разрешено разместить на фасаде.
02
Гастрономия
Вентиляция, мощность, подключения, приёмки и согласие дома. Самая требовательная категория и та, в которой легче всего подписать договор на помещение, которое потом не удастся запустить.
03
Склад и производство
Высота, несущая способность пола, доки, подъезд для грузовиков, мощность подключения и зона в градостроительном плане.
04
Офисы
Планировка, стоимость на одно рабочее место, общие части и то, что реально входит в ставку. В офисах чаще всего оказывается, что более дешёвое предложение вовсе не дешевле.
[ 08 · Что ты получаешь ]
Что ты получаешь на практике
Без звёздочек и мелкого шрифта — это объём, который мы выполняем при каждой аренде и каждой покупке.
01
Предложения вне объявлений
Закрытые базы агентств, контакты управляющих и застройщиков и помещения, которые меняют арендатора без публичного предложения.
02
Уверенность, что разрешено
Назначение, разрешения и отраслевые требования проверены до подписи, а не на первой проверке.
03
Договор, согласованный юристом
Положения об индексации, штрафах, обеспечении и выходе из договора исправлены в твою пользу.
04
Посчитанная общая стоимость
Плата, сборы, коммунальные, обустройство и налог в одной таблице — только это и есть цена.
05
Твоё время
Не обзваниваешь объявления и не ездишь смотреть помещения, в которых твою деятельность всё равно вести нельзя.
06
Поддержка после подписи
Акт, счётчики, передача и помощь с приёмками. При споре с арендодателем ты знаешь, кому позвонить.
Расскажи, что нужно твоей компании.
Первый разговор бесплатный и ни к чему не обязывает. Отвечаем в течение одного рабочего дня.
[ 09 · Ход работы ]
От брифа до ключей
Так выглядит типичный поиск, который мы ведём. При чётких требованиях он занимает от нескольких дней до нескольких недель.
Старт
Бриф и требования
Выясняем, чему должна отвечать площадь: метраж, мощность, вентиляция, поставки, парковка, пешеходный трафик и общий бюджет. Из этого получается список критериев, которые можно проверить, а не общие ожидания.
Недели 1–2
Отбор на рынке
Просматриваем порталы, закрытые базы агентств и контакты управляющих и застройщиков. То, что отпадает по назначению или коммуникациям, отбрасываем ещё до того, как покажем тебе.
Просмотры
Выезды на место
Смотрим вместе с тобой, а для более сложных помещений — с инженером или подрядчиком. Спрашиваем о том, о чём не спрашивают по первому впечатлению.
Проверка
Назначение и техника
Проверяем градостроительный план, поземельную книгу, разрешения, мощность, вентиляцию и отраслевые требования. На этом этапе отпадает больше всего вариантов — и хорошо, что до подписи, а не после.
Переговоры
Условия и общая стоимость
Договариваемся о плате, сборах, арендных каникулах, участии в расходах на обустройство, индексации и обеспечении. Результат переводим в общую стоимость за весь срок договора.
Договор
Юридический анализ
Юрист читает договор и все приложения, объясняет их обычным языком и предлагает правки. Подписываешь только тогда, когда знаешь, на что соглашаешься.
Финал
Акт и ключи
Записываем состояние помещения и счётчики, делаем фотодокументацию и забираем ключи. Именно этот акт решит судьбу твоего обеспечения в конце аренды.
После подписи
Остаёмся на связи
Помогаем с приёмками, с годовым расчётом эксплуатационных сборов и с разговорами с арендодателем в течение договора. Когда приближается его окончание, возвращаемся к теме заранее.
[ 10 · Отзывы ]
Что говорят компании
Отзывы владельцев компаний, которым мы искали площади в Варшаве и окрестностях.
Раньше мы подписали помещение под гастрономию, в котором не удалось сделать вентиляцию. Во второй раз искали уже с Villa Estate — первое, о чём они спросили владельца, это вентиляция и мощность. Три помещения отпали на этом этапе, четвёртое работает до сих пор.
Разница между двумя предложениями выглядела на два злотых за метр. После добавления эксплуатационных сборов и индексации оказалось, что за пять лет это больше двухсот тысяч. Выбрали второе.
Больше всего помогли выторгованные арендные каникулы на время обустройства кофейни. Сами бы мы об этом не попросили, потому что не знали, что так делают.
[ 11 · Вопросы ]
Прежде чем спросишь
Самые частые вопросы компаний. Если твоего здесь нет — напиши, ответим индивидуально.
Вознаграждение согласуем перед началом сотрудничества и вписываем в договор — без комиссий, добавляемых по дороге. Первый разговор бесплатный.
И в аренду, и на продажу. В любом случае недвижимость проходит полную юридическую проверку: поземельная книга и обременения, действующие договоры аренды, а при покупке — предварительный и окончательный договоры. Тебе не о чем беспокоиться.
Проверяем это до подписи и прямо говорим, реальна ли смена, сколько она займёт и на чьей стороне расходы. Иногда это формальность, а иногда причина отказаться от помещения — и этот второй ответ стоит намного больше, чем быстро найти что угодно.
Отсутствием законодательной защиты. В аренде нежилого помещения нет норм, которые выравнивают позицию арендатора, — значение имеет только текст договора. Поэтому договор здесь бывает важнее самого помещения и поэтому его читает юрист.
Это эксплуатационный сбор на содержание общих частей здания: уборка, охрана, общие коммунальные, управление. Бывает начислен фиксированно или по факту и может составлять несколько десятков злотых за метр в год. В объявлениях его почти никогда нет, а в бюджете он делает реальную разницу.
Мы не выполняем строительных работ, но считаем их стоимость на этапе переговоров, договариваемся об участии арендодателя и арендных каникулах на время работ и рекомендуем проверенных подрядчиков. Следим и за тем, чтобы договор чётко говорил, что остаётся в помещении после окончания аренды.
Да. Осмотры проводим по видео, документы ходят электронно, а договор можно подписать через представителя. Обслуживаем компании на польском, английском, украинском и русском.
При чётких требованиях обычно от нескольких дней до нескольких недель от брифа до подписания договора, плюс время на обустройство. Больше всего затягивают нетипичные технические требования и локации с ограниченным предложением — об обоих говорим прямо ещё на старте.
[ 12 · Консультация ]
Скажи, что тебе нужно.
Напиши, чем занимается твоя компания и какую площадь ищешь. В течение одного рабочего дня ответим честной оценкой ситуации, первыми предложениями и понятными условиями сотрудничества.
- Первый разговор бесплатный и ни к чему не обязывает.
- Назначение и технические требования проверяем до подписи.
- Сохраняем конфиденциальность. Твои данные остаются в Villa Estate, и мы не передаём их никому в целях, не связанных напрямую с оказанием услуги.