Podpisanie umowy przedwstępnej u notariusza — czy warto?

Umowa przedwstępna to dokument, w którym strony ustalają warunki przyszłej, ostatecznej umowy sprzedaży.

Nie przenosi ona własności nieruchomości, lecz zobowiązuje obie strony do finalizacji transakcji na ustalonych zasadach — określona osoba ma kupić dany lokal w uzgodnionej cenie. W dokumencie powinny znaleźć się m.in. informacje o wpłaconej zaliczce lub zadatku, wysokości ceny czy przewidywanym terminie sfinalizowania umowy. Dzięki temu obie strony zyskują prawne zabezpieczenie i jasno określone zasady współpracy.

Czy umowa przedwstępna musi być zawarta u notariusza?

Przepisy nie nakładają obowiązku spisywania umowy przedwstępnej w kancelarii notarialnej. Można ją przygotować w formie pisemnej, ustnej lub jako akt notarialny — każda z nich jest ważna. Różnią się jednak skutkami prawnymi.

W sytuacji, gdy jedna ze stron zacznie wycofywać się z wcześniejszych ustaleń, dokument sporządzony w formie aktu notarialnego zapewnia znacznie większą ochronę. Tylko taka forma umożliwia żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej w sposób przymusowy, nawet przed sądem. Zwykła forma pisemna daje natomiast wyłącznie możliwość dochodzenia odszkodowania, i to ograniczonego jedynie do kosztów związanych z przygotowaniem się do transakcji.

Akt notarialny działa więc jako silniejsze zobowiązanie i znacznie skuteczniej egzekwuje realizację uzgodnionych warunków.

Umowa przedwstępna u notariusza — skutki i koszty

Najważniejsza różnica między zwykłą formą pisemną a aktem notarialnym polega na skutkach prawnych. Pierwsza daje jedynie możliwość uzyskania rekompensaty finansowej, natomiast druga pozwala również dochodzić zawarcia właściwej umowy sprzedaży.

Warto też pamiętać, że w akcie notarialnym można zawrzeć wniosek o wpisanie w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności. Dzięki temu nawet jeśli nieruchomość zostanie sprzedana innej osobie, zainteresowany będzie mógł nadal dochodzić swoich praw wobec nowego właściciela. To istotne zabezpieczenie dla kupującego.

Z taką formą wiążą się jednak koszty. Taksa notarialna zależy od wartości nieruchomości i jej maksymalną wysokość określa odpowiednie rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości. Do tego należy doliczyć podatek VAT (23%), koszt wypisów aktu oraz ewentualną opłatę za wniosek wieczystoksięgowy (246 zł brutto).

Notariusz, oprócz samego sporządzenia dokumentu, ma obowiązek upewnić się, że obie strony rozumieją treść umowy i jej konsekwencje, a w razie potrzeby udzielić dodatkowych wyjaśnień.

Niemniej jednak nie w każdym przypadku rekomendujemy naszym klientom tę formę. O jej potencjalnych minusach opowiadamy podczas bezpłatnych konsultacji.