01
Przeznaczenie i pozwolenia
Co mówi plan miejscowy i księga wieczysta, czy w lokalu wolno prowadzić Twoją działalność i czy potrzebna będzie zmiana sposobu użytkowania. Przy gastronomii i usługach dochodzą wymagania sanitarne oraz odbiory.
Nieruchomości komercyjne
Lokale, magazyny i biura dla firm w Warszawie i okolicach.
I
Handel i usługi
Lokal dopasowany do potrzeb Twojego biznesu.
II
Magazyn i logistyka
Powierzchnia, która wytrzyma Twoje obroty: moc, wysokość, doki, dojazd.
III
Biura
Najlepsze biura Warszawy — w naszym portfolio.
[ 01 · Usługa ]
Lokal musi na siebie zarabiać.
Najlepsze decyzje biznesowe często zaczynają się od właściwego adresu.
Villa Estate to warszawska agencja prowadzona przez prawników. Szukamy lokalu, magazynu albo biura pod konkretną działalność, sprawdzamy, czy wolno w nim robić to, co planujesz, negocjujemy czynsz i opłaty, a umowę czytamy zdanie po zdaniu — zanim ją podpiszesz.
[ 02 · Sedno ]
Czynsz to tylko jeden z elementów. Liczą się lokalizacja, warunki umowy i potencjał biznesowy nieruchomości.
Umowę najmu komercyjnego podpisuje się często na pięć–dziesięć lat i praktycznie nie da się z niej wyjść. Przez ten czas zapłacisz nie tylko czynsz, ale też opłaty eksploatacyjne, media, adaptację i — jeśli coś pójdzie nie tak — przywrócenie lokalu do stanu pierwotnego. A jeśli okaże się, że w tym lokalu nie wolno prowadzić Twojej działalności albo brakuje mocy przyłączeniowej, żadna z tych pozycji nie ma już znaczenia.
[ 03 · Porównanie ]
Na własną rękę albo z nami
Lokal da się znaleźć samodzielnie. Trudność zaczyna się przy pytaniu, czy wolno w nim robić to, co planujesz.
Na własną rękę
- Oglądasz ogłoszenia, w których nie ma ani mocy przyłączeniowej, ani przeznaczenia lokalu.
- Czynsz porównujesz do czynszu, a opłaty eksploatacyjne poznajesz po podpisaniu.
- Umowę dostajesz w wersji wynajmującego i podpisujesz ją bez zmian.
- O tym, że potrzebna była zgoda albo zmiana sposobu użytkowania, dowiadujesz się na kontroli.
Z Villa Estate
- Sprawdzamy przeznaczenie, pozwolenia i to, czy Twoja działalność jest tu w ogóle dopuszczalna.
- Liczymy koszt całkowity: czynsz, opłaty, media, adaptację i podatek od nieruchomości.
- Umowę negocjujemy i poprawiamy — prawnik czyta ją, zanim cokolwiek podpiszesz.
- Dostajesz też lokale, które zmieniają najemcę bez publicznego ogłoszenia.
[ 05 · Dostęp ]
Najlepsze lokale nie mają ogłoszeń
Dobre powierzchnie komercyjne zmieniają najemcę bez publicznej oferty — właściciel albo zarządca dzwoni do agencji, z którymi pracuje, zanim cokolwiek trafi do internetu. Współpracujemy z setkami warszawskich biur, z zarządcami i z deweloperami, więc widzisz również to, co nigdy nie zostanie ogłoszone.
[ 04 · Weryfikacja ]
Co sprawdzamy w lokalu
Sześć rzeczy, które decydują o tym, czy w danym miejscu da się prowadzić Twoją działalność — i ile to naprawdę kosztuje.
02
Media i moc
Moc przyłączeniowa, gaz, wentylacja, klimatyzacja, przyłącza wodno-kanalizacyjne. Brakująca moc albo brak wentylacji potrafi kosztować więcej niż roczny czynsz.
03
Dostęp i logistyka
Dojazd dostaw, strefa rozładunku, wysokość i nośność posadzki, parking dla klientów i pracowników oraz godziny dostaw dopuszczone przez zarządcę budynku albo miejscowe przepisy.
04
Opłaty eksploatacyjne
Service charge, sposób jego rozliczania i waloryzacji, podatek od nieruchomości, media. To pozycja, która najczęściej psuje budżet, bo w ogłoszeniu jej nie ma.
05
Stan techniczny i adaptacja
Co trzeba zrobić, żeby lokal nadawał się pod Twoją działalność, ile to kosztuje i kto za to płaci. Sprawdzamy też, czy na koniec najmu trzeba będzie przywrócić stan pierwotny.
06
Otoczenie i konkurencja
Ruch pieszy i samochodowy, sąsiedztwo, konkurencja w promieniu kilku ulic oraz to, co ma tu powstać w najbliższych latach.
[ 06 · Przewaga ]
Umowa, negocjacje, koszt
Trzy miejsca, w których firmy najczęściej przepłacają za powierzchnię — i trzy, w których jesteśmy naprawdę mocni.
01
Umowa najmu komercyjnego
Villa Estate prowadzą prawnicy. Najem lokalu użytkowego nie ma ochrony, jaką ma najem mieszkaniowy — liczy się wyłącznie treść umowy. Czytamy zapisy o waloryzacji, karach, zabezpieczeniach, podnajmie, zakazie konkurencji i przywróceniu stanu pierwotnego, a potem je negocjujemy.
02
Negocjacje
Stawka za metr to dopiero początek. Negocjujemy też wakacje czynszowe na czas adaptacji, udział wynajmującego w kosztach wykończenia, sposób waloryzacji, wysokość zabezpieczenia i prawo wyjścia z umowy. Przy dłuższych umowach to właśnie te pozycje ważą najwięcej.
03
Koszt całkowity
Liczymy nie stawkę, tylko sumę: czynsz, opłaty eksploatacyjne, media, adaptację, podatek i koszt przywrócenia stanu pierwotnego. Dopiero to pozwala porównać dwa lokale, które w ogłoszeniu wyglądają podobnie.
[ 07 · Rodzaje ]
Czego szukamy dla firm
Cztery rodzaje powierzchni, każdy z innym zestawem pytań do zadania przed podpisem.
01
Handel i usługi
Witryna, ruch pieszy, widoczność i sąsiedztwo. Sprawdzamy też zapisy o godzinach otwarcia i o tym, co wolno umieścić na elewacji.
02
Gastronomia
Wentylacja, moc, przyłącza, odbiory i zgoda wspólnoty. Najbardziej wymagająca kategoria i ta, w której najłatwiej podpisać umowę na lokal, którego potem nie da się uruchomić.
03
Magazyn i produkcja
Wysokość, nośność posadzki, doki, dojazd dla ciężarówek, moc przyłączeniowa i strefa w planie miejscowym.
04
Biura
Układ, koszt na jedno stanowisko, części wspólne i to, co realnie zawiera stawka. Przy biurach najczęściej okazuje się, że tańsza oferta wcale nie jest tańsza.
[ 08 · Korzyści ]
Co dostajesz w praktyce
Bez gwiazdek i drobnego druku — to zakres, który realizujemy przy każdym najmie i każdym zakupie.
01
Oferty spoza ogłoszeń
Zamknięte bazy agencyjne, kontakty do zarządców i deweloperów oraz lokale, które zmieniają najemcę bez publicznej oferty.
02
Pewność, że wolno
Przeznaczenie, pozwolenia i wymagania branżowe sprawdzone przed podpisem, a nie przy pierwszej kontroli.
03
Umowa negocjowana przez prawnika
Zapisy o waloryzacji, karach, zabezpieczeniach i wyjściu z umowy poprawione na Twoją korzyść.
04
Policzony koszt całkowity
Czynsz, opłaty, media, adaptacja i podatek w jednej tabeli — dopiero to jest cena.
05
Twój czas
Nie obdzwaniasz ogłoszeń i nie jeździsz oglądać lokali, w których i tak nie wolno prowadzić Twojej działalności.
06
Wsparcie po podpisie
Protokół, liczniki, przekazanie i pomoc przy odbiorach. Przy sporze z wynajmującym wiesz, do kogo zadzwonić.
Powiedz, czego szuka Twoja firma.
Pierwsza rozmowa jest bezpłatna i do niczego nie zobowiązuje. Odpowiadamy w ciągu jednego dnia roboczego.
[ 09 · Przebieg ]
Od briefu do kluczy
Tak wygląda typowe poszukiwanie prowadzone przez nas. Przy jasnych wymaganiach mieści się od kilku dni do kilku tygodni.
Start
Brief i wymagania
Ustalamy, co powierzchnia musi spełniać: metraż, moc, wentylację, dostawy, parking, ruch pieszy i budżet całkowity. Powstaje z tego lista kryteriów, którą da się sprawdzić, a nie ogólne oczekiwania.
Tydzień 1–2
Selekcja rynku
Przeszukujemy portale, zamknięte bazy agencyjne oraz kontakty do zarządców i deweloperów. To, co odpada na przeznaczeniu albo na mediach, odrzucamy, zanim w ogóle Ci to pokażemy.
Oglądania
Wizje lokalne
Oglądamy razem z Tobą, a przy trudniejszych lokalach ze specjalistą od instalacji albo z wykonawcą. Pytamy o rzeczy, o które nie pyta się przy pierwszym wrażeniu.
Weryfikacja
Przeznaczenie i technika
Sprawdzamy plan miejscowy, księgę wieczystą, pozwolenia, moc, wentylację i wymagania branżowe. Na tym etapie odpada najwięcej ofert — i dobrze, że przed podpisem, a nie po nim.
Negocjacje
Warunki i koszt całkowity
Negocjujemy czynsz, opłaty, wakacje czynszowe, udział w kosztach adaptacji, waloryzację i zabezpieczenia. Wynik przeliczamy na koszt całkowity w całym okresie umowy.
Umowa
Analiza prawna
Prawnik czyta umowę i wszystkie załączniki, tłumaczy je zwykłym językiem i proponuje poprawki. Podpisujesz dopiero wtedy, gdy wiesz, na co się zgadzasz.
Finał
Protokół i klucze
Spisujemy stan lokalu i liczniki, robimy dokumentację zdjęciową i odbieramy klucze. Ten protokół zadecyduje o Twoim zabezpieczeniu na koniec najmu.
Po podpisie
Zostajemy w kontakcie
Pomagamy przy odbiorach, przy rozliczeniu opłat eksploatacyjnych i przy rozmowach z wynajmującym w trakcie umowy. Kiedy zbliża się jej koniec, wracamy do tematu odpowiednio wcześnie.
[ 10 · Opinie ]
Co mówią firmy
Opinie właścicieli firm, dla których szukaliśmy powierzchni w Warszawie i okolicach.
Wcześniej podpisaliśmy umowę na lokal pod gastronomię, w którym nie dało się zrobić wentylacji. Drugi raz szukaliśmy już z Villa Estate — pierwsze, o co zapytali właściciela, to była wentylacja i moc. Trzy lokale odpadły na tym etapie, czwarty działa do dziś.
Różnica między dwiema ofertami wyglądała na dwa złote za metr. Po doliczeniu opłat eksploatacyjnych i waloryzacji okazało się, że przez pięć lat to ponad dwieście tysięcy. Wybraliśmy tę drugą.
Najbardziej pomogły nam wynegocjowane wakacje czynszowe na czas adaptacji kawiarni. Sami byśmy o to nie poprosili, bo nie wiedzieliśmy, że tak się robi.
[ 11 · Pytania ]
Zanim zapytasz
Najczęstsze pytania firm. Jeśli Twojego tu nie ma — napisz, odpowiemy indywidualnie.
Wynagrodzenie ustalamy przed rozpoczęciem współpracy i wpisujemy do umowy — bez prowizji doliczanych po drodze. Pierwsza rozmowa jest bezpłatna.
I na wynajem, i na sprzedaż. W każdym razie dochodzi pełna weryfikacja prawna nieruchomości: księga wieczysta i obciążenia, umowy najmu, a przy zakupie umowy przedwstępne i końcowe. O nic się nie martwisz.
Sprawdzamy to przed podpisem i mówimy wprost, czy zmiana jest realna, ile potrwa i po czyjej stronie leżą koszty. Czasem to kwestia formalności, a czasem powód, żeby odpuścić dany lokal — i ta druga informacja jest warta znacznie więcej niż szybkie znalezienie czegokolwiek.
Brakiem ochrony ustawowej. Przy najmie lokalu użytkowego nie ma przepisów, które wyrównują pozycję najemcy — liczy się wyłącznie treść umowy. Dlatego umowa bywa tu ważniejsza niż sam lokal i dlatego czyta ją u nas prawnik.
To opłata eksploatacyjna na utrzymanie części wspólnych budynku: sprzątanie, ochronę, media wspólne, zarządzanie. Bywa rozliczana ryczałtowo albo powykonawczo i potrafi wynosić kilkadziesiąt złotych za metr rocznie. W ogłoszeniach prawie nigdy jej nie ma, a w budżecie robi realną różnicę.
Nie prowadzimy prac budowlanych, ale liczymy ich koszt na etapie negocjacji, negocjujemy udział wynajmującego i wakacje czynszowe na czas wykończenia oraz polecamy sprawdzonych wykonawców. Pilnujemy też, żeby umowa jasno mówiła, co zostaje w lokalu po zakończeniu najmu.
Tak. Wizje lokalne prowadzimy na wideo, dokumentacja krąży elektronicznie, a umowę można podpisać przez pełnomocnika. Obsługujemy firmy po polsku, angielsku, ukraińsku i rosyjsku.
Przy jasnych wymaganiach zwykle od kilku dni do kilku tygodni od briefu do podpisania umowy, plus czas na adaptację. Najbardziej wydłużają sprawę nietypowe wymagania techniczne i lokalizacje o ograniczonej podaży — o obu mówimy wprost już na starcie.
[ 12 · Konsultacja ]
Powiedz, czego potrzebujesz.
Napisz, czym zajmuje się Twoja firma i jakiej powierzchni szukasz. W ciągu jednego dnia roboczego odezwiemy się z uczciwą oceną sytuacji, pierwszymi propozycjami i jasnymi warunkami współpracy.
- Pierwsza rozmowa jest bezpłatna i niezobowiązująca.
- Przeznaczenie i wymagania techniczne sprawdzamy przed podpisem.
- Zachowujemy poufność. Twoje dane zostają w Villa Estate. Nie udostępniamy ich nikomu w celach innych niż ściśle związane z realizacją naszej usługi.