Підписання попереднього договору в нотаріуса — чи варто?
Попередній договір — це документ, у якому сторони визначають умови майбутнього, остаточного договору продажу. Він не переносить право власності на нерухомість, а зобов'язує обидві сторони фіналізувати угоду на узгоджених засадах — конкретна особа має купити конкретне помешкання за узгодженою ціною. У документі мають бути, зокрема, відомості про сплачений аванс чи завдаток, ціну та очікуваний термін фіналізації. Завдяки цьому обидві сторони отримують правовий захист і чітко визначені правила співпраці.
Чи мусить попередній договір укладатися в нотаріуса?
Закон не вимагає складати попередній договір у нотаріальній конторі. Його можна укласти в письмовій, усній формі або як нотаріальний акт — кожна з форм дійсна. Відрізняються вони, однак, правовими наслідками.
Якщо одна зі сторін почне відступати від попередніх домовленостей, документ у формі нотаріального акта забезпечує значно більший захист. Лише така форма дає змогу вимагати укладення обіцяного договору в примусовому порядку, навіть через суд. Звичайна письмова форма дає натомість лише можливість вимагати відшкодування — і то обмеженого витратами на підготовку до угоди.
Нотаріальний акт діє, отже, як сильніше зобов'язання і значно ефективніше забезпечує виконання узгоджених умов.
Попередній договір у нотаріуса — наслідки та витрати
Найважливіша різниця між звичайною письмовою формою та нотаріальним актом — у правових наслідках. Перша дає лише можливість фінансової компенсації, друга — дозволяє також домагатися укладення власне договору продажу.
Варто пам'ятати, що в нотаріальному акті можна передбачити заяву про внесення до іпотечної книги вимоги про перенесення власності. Завдяки цьому, навіть якщо нерухомість буде продано іншій особі, зацікавлений зможе відстоювати свої права перед новим власником. Це суттєвий захист для покупця.
Однак така форма пов'язана з витратами. Нотаріальна такса залежить від вартості нерухомості, а її максимальний розмір визначає відповідне розпорядження Міністра юстиції. До цього слід додати ПДВ (23%), вартість витягів акта та можливий збір за заяву до іпотечної книги (246 злотих брутто).
Нотаріус, окрім складання документа, зобов'язаний переконатися, що обидві сторони розуміють зміст договору та його наслідки, а за потреби — надати додаткові роз'яснення.
Утім, не в кожному випадку ми рекомендуємо нашим клієнтам цю форму. Про її потенційні мінуси розповідаємо під час безкоштовних консультацій.