Подписание предварительного договора у нотариуса — стоит ли?
Предварительный договор — это документ, в котором стороны определяют условия будущего, окончательного договора продажи. Он не переносит право собственности на недвижимость, а обязывает обе стороны финализировать сделку на согласованных условиях — конкретное лицо должно купить конкретное помещение по согласованной цене. В документе должны быть, в частности, сведения о внесённом авансе или задатке, цене и ожидаемом сроке финализации. Благодаря этому обе стороны получают правовую защиту и чётко определённые правила сотрудничества.
Должен ли предварительный договор заключаться у нотариуса?
Закон не требует составлять предварительный договор в нотариальной конторе. Его можно заключить в письменной, устной форме или как нотариальный акт — каждая из форм действительна. Отличаются они, однако, правовыми последствиями.
Если одна из сторон начнёт отступать от прежних договорённостей, документ в форме нотариального акта обеспечивает значительно большую защиту. Лишь такая форма позволяет требовать заключения обещанного договора в принудительном порядке, даже через суд. Обычная письменная форма даёт лишь возможность требовать возмещения — и то ограниченного расходами на подготовку к сделке.
Нотариальный акт, таким образом, действует как более сильное обязательство и значительно эффективнее обеспечивает исполнение согласованных условий.
Предварительный договор у нотариуса — последствия и расходы
Важнейшее различие между обычной письменной формой и нотариальным актом — в правовых последствиях. Первая даёт лишь возможность финансовой компенсации, второй позволяет также добиваться заключения собственно договора продажи.
Стоит помнить, что в нотариальном акте можно предусмотреть заявление о внесении в ипотечную книгу требования о переносе собственности. Благодаря этому, даже если недвижимость будет продана другому лицу, заинтересованный сможет отстаивать свои права перед новым собственником. Это существенная защита для покупателя.
Однако такая форма связана с расходами. Нотариальный тариф зависит от стоимости недвижимости, а его максимальный размер определяет соответствующее распоряжение Министра юстиции. К этому следует добавить НДС (23%), стоимость выписок акта и возможный сбор за заявление в ипотечную книгу (246 злотых брутто).
Нотариус, помимо составления документа, обязан убедиться, что обе стороны понимают содержание договора и его последствия, а при необходимости — дать дополнительные разъяснения.
Тем не менее не в каждом случае мы рекомендуем нашим клиентам эту форму. О её потенциальных минусах рассказываем на бесплатных консультациях.